TOP50排行榜解读(四)：一线城市竞争激烈，十强企业业绩集中度较低

　　分析师/沈晓玲、范宏华

　　从全国来看，房地产行业集中度迅速提升，大型房企与其他企业之间的差距越来越大，强者恒强的局面进一步深化。而从城市角度来看，大型房企虽然已经在全国范围内铺开，但是从个别城市来看，其本土企业依然占据较强优势。随着《2013年全国房地产企业销售排行榜TOP50》榜单出炉，万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大、华润、世茂房地产和绿城荣获全国销售十强，我们将这十强企业作为标杆企业。同时，借助全国22个不同能级的城市销售榜单，对这十强企业在这22个城市的表现进行分析。

　　22个城市十强企业席位占比近四成，长三角地区布局更深入

　　据22个城市销售TOP10榜单显示，全国销售十强企业均有列席，且席位占比达36.5%。总体来看，与业绩突出的本土企业比较，十强企业凭借其准确的产品定位、成熟的营销模式、较高的产品质量以及更好的品牌效应已经赢得了可观的市场份额。其中，合肥、南昌、济南、无锡以及上海等城市成为十强企业重点深耕的区域。据统计，十强企业在这五个城市销售金额占比达到60%以上，这些城市全部位于华东地区，而其中长三角地区更是成为各大企业投资和业绩回报的重中之重。

　　就城市来看，合肥成为十强企业竞争最为激烈的城市之一，企业进入合肥城市销售金额榜的有6家，合计销售金额201亿元，占比达到71.9%。这其中万科凭借万科蓝山、万科城等系列产品成功完成47.89亿元的销售额，占据合肥销售榜首位；同时，万达凭借在合肥重点打造的合肥文化旅游城项目顺利挤进前五；此外保利、华润、绿地、中海四家企业均榜上有名。

　　各线城市十强企业集中度相当，一线城市企业竞争激烈集中度较低

　　纵观各能级城市中TOP10企业的销售集中度表现，企业销售金额占比均维持在36%左右，而席位占比表现则略低于金额占比，总体来看各线城市集中度差别不大。二线城市中，十强企业在业绩总额和席位占比上稍占优势。而一线城市由于竞争激烈，十强企业席位占比较少，但就金额占比来看，十强企业表现依然可观，销售业绩明显高于市场水平，占比仅次于二线城市，体现了强大的企业竞争力。而三线城市方面，十强企业的销售及席位占比则中规中矩。

　　一线城市方面，以“北上广深”为代表，城市房地产销售总体呈上升趋势，而十强企业对于一线城市的投入虽然有所增加，但由于大型企业全国化的布局趋于完善，投资比例分散，而以恒大、碧桂园为代表的十强企业则一直以来专注于二三线城市的发展，一线城市业绩贡献极为有限。同时，由于一线城市各家企业竞争激烈，特别是本地企业以及部分重点深耕一线城市的中小规模实力型企业的介入，导致十强企业在部分一线城市的销售金额占比并不十分突出。

　　数据显示，十强企业在上海、广州两地的销售表现依然较为可观，以万科、保利为代表的企业频频入榜，而北京、深圳两地则因为各方原因，十强企业在其中的销售占比受到巨大挑战。以北京为例，作为全国房地产发展的核心城市，企业之间的竞争亦是空前激烈，尽管恒大等房企今年大笔投资北京市场，但北京本地房企及深耕一线城市的中小房企在北京市场的集中度更为出色。这其中，融创中国、北京首开成功占据北京销售金额榜单前两位，而远洋地产、北京城建也成功挤进销售金额榜前五，此外方兴地产、北京金隅也成功扮演着北京“地头蛇”的角色。

　　万科市场占有率一马当先，全国化布局程度成关键

　　企业方面，虽然大部分城市竞争激烈、进入门槛较高，但由于十强企业在部分城市形成一定行业优势，为其在市场占有率方面存在一定的优势，特别是二线城市方面，万科、保利、中海等企业屡屡占据城市销售榜单前三甲。而其中，万科依然凭借其完善的全国化布局以及行业领先的市场占有率在入榜次数上领先其他TOP10企业。

　　观察十强企业在这22个城市的入榜情况可以发现，企业全国化布局程度成为决定企业入榜的最大因素。以万科、保利、绿地、世茂为代表的龙头企业在各线城市布局较为平均，同时企业保持对热点的一二线城市的持续投入，推动其在各城市的销售榜单表现较为出色。而碧桂园、恒大等企业布局偏向三四线城市，除了个别进驻较早的二线城市之外，一二线城市占比较小，这也是导致这两家企业在样本城市难入榜的最大原因。