全国降价项目梳理：最大降幅已至6折，产品以刚需类为主

　　研究员/沈晓玲、杨晶晶

　　2月下旬以来，由杭州引发的“降价潮”席卷至全国，带来各线城市各类房企跟风让利。综合而言，本轮降价大有赶超2011年时震荡市场的全国性降价之势。在优惠力度上，6折让利再度出现，但目前还是以8-9折为主；在房企参与度上，大至龙头房企，小至地方企业均有涉及；而在产品类别上，房企主攻刚需产品，刺激刚需客群入市。由此，我们联合克而瑞各城市机构对近期降价幅度较大的项目做了汇总和筛选，并对目前市场降价特征进行进一步的解析。

　　部分项目折扣力度低至7折或以下，但仍以8-9折力度为主

　　典型降价项目中，降价幅度最大的项目当属天津星耀五洲，其高层产品价格跌入“3字头”，总价仅37万起，较之前的价格相当于打6折。该项目大幅让利的主因来自于集团层面资金周转不力，如此大手笔促销只为尽快收回成本。

　　而从其他项目折扣力度来看，降幅较大的集中在7-8折，但仍为少数，市场依然以8-9折为主要优惠区间。我们判断，随着市场成交陷入低迷，后期市场悲观因素强化，房企降价意愿也将增强，较大幅度让利或成为常态。

　　大小房企纷纷加入，中小型房企或受资金压力降幅更大

　　值得我们注意的是，经过年初以来业绩增长动力不足的冲击，龙头房企也摆脱了惜售、观望的状态，开始出击市场，高调加入降价行列。其中，万科、恒大分别在广州、沈阳以7折力度笼络客源。广州万科欧泊近期推出了B5栋新品，售价仅在1.5-1.6万/平米，较年初时高达21000元/平米的价格相比，单价直降5000元/平米，同时沈阳恒大名都针对一期剩余房源推出天天特价房活动，价格低至4888元/平米，力度达到76折。

　　然而，担当本轮降价主力军的是中小型房企。星耀集团以6折让利领衔，大连安达圣岛集团携小平岛项目紧随其后，以特价房形式促销，幅度可达67折。不仅如此，7折项目全部来自于中小型开发企业，如金大元、创兴置业等。对于大型开发企业来说，全国化布局分散企业风险，增加周转能力，而中小型房企则受限于项目布局，一旦遇到市场降温，将首当其冲，选择以价换量是保证企业运作的必然选择，在降价力度上往往也采取一降到底的策略。

　　降价项目主打刚需，别墅产品加入阵营

　　从产品类型分析，近期降价项目主要为刚需产品。例如如广州万科欧泊主打80-95平米二、三房单位，沈阳中海寰宇天下主力户型在94-135平米，而如低至6折的星耀五洲项目，其高层房源户型面积段在80 -128平米，同样面向首置、首改客户。我们认为，当下市场依然以刚需型客户为主体，抓住这部分需求，就是抓住去存化的机会，同时刚需客户对价格敏感度相对较高，房企对项目价格进行调整，往往可以成为项目最大的卖点。此外，别墅项目是一大看点，上海金大元御珑宫廷拿出58套特价房，为220-300平米精装大平层，最低售价35000元/平米，而前期房源价格在50000元/平米左右，让利30%。产品设计不合理导致去化不利，是项目降价的促因，而结合目前市场情况，别墅类产品供求关系相对稳定，降价或只是个案。