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2015上半年总结展望(一) 政策篇
控供应与提需求并举，下半年资金面不能期望过高
文/克而瑞•研究中心
2015年上半年，政策面的宽松已成常态。中央政府和地方政府频频出手调整，目前已初见成效，整体楼市企稳回升势头明显。预计下半年在楼市政策面，宽松仍是主基调。而在资金方面，降准、降息的可能性仍存在，但整体经济已有企稳回升之势，降息、降准的节奏和力度或将放缓。
总结
一、中央：供应需求两端同时调整，助楼市平稳发展
2015年上半年，我国政策面延续了2014年的宽松基调。为了解决我国房地产行业供大于求的基本格局，中央以及地方政府分别从供应端和需求端入手进行调整。供应方面实施“有供有限”的原则，从根源解决供应过剩的问题。需求方面不仅给予购房者购房成本和购房门槛上的优惠，更在资金面给予了一定的支持，全面支持房地产行业健康稳定发展。
1、优化供地及用地结构，从土地根源控制库存过高
库存高企，去化压力居高不下是房地产行业的噩梦，为了从根本上解决这一问题，国土部3月份出台了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对房地产市场的各个供应阶段进行调整，可谓煞费苦心。各个地方政府也积极响应国土部“有供有限”的指导方针。比如辽宁省发布文件要求全省根据自身土地市场和房地产市场的供求态势采取不同的政策。福建省下发通知要求各地摸清商品住房库存，进行分类调控，去化期限超24个月的，要明显减少供应商品住房用地，允许开发商进行项目住房套型结构调整或房地产项目转型。
此外，针对已经出让的土地，国土部也进行了相应的调整。比如在建的商品住宅项目可以根据市场需求调整住房户型，以及已经建成的商品住宅可以转化为棚改安置房和公共租赁住房等。目前已有部分地方政府出台文件，有计划收购商品房作为保障性住房，即保障了民生工程，又缓解了去化压力，一举两得。
2、降息、降准促进经济平稳发展，房地产行业受益匪浅
今年上半年，央行针对我国商业贷款的基准利率和存款准备金进行了4次调整，其中2次降息，2次降准，并且交替进行。从目前市场表现来看，降息、降准为房地产市场企稳回升起到了莫大的作用。经过2次降息，目前商业贷款的基准利率仅有5.65%，与2014年年底相比下降了0.5个百分点。按照商业房贷100万元，基准利率，30年等额本息还款计算，每月可少还320元。经过2次降准，银行资金量充足，“惜贷”的现象不仅消失，而且房贷利率出现了不同程度的优惠。配合“3•30新政”，各城市的首付比例也出现了不同程度的降低。可见降准、降息不仅仅拉动整体经济的发展，同时也提振了房地产市场。
3、降低二套房首付、营业税“5改2”等措施支持改善自住需求
国土部从供应端调整，而央行和财政部则从需求端入手,通过降低购房门槛、减轻还款压力、缩减交易税负等手段刺激需求释放，这也契合当前住房需求从首次刚需置业向首次改善和中端改善转变的实际情况，起到了事半功倍的效果。
“3•30新政”的调整力度大大超出市场预期，无论是刚需置业者，还是改善购房者，首付比例均有下调。对于使用公积金购置首套房屋者首付比例仅需2成，这对于房屋总价相对较低的三四线城市可行性很高，有效缓解三四线城市的库存压力。对于购置第二套房屋者，即使贷款未结清的情况下房首付比例仅需4成，而结清贷款仅需3成首付，这对于改善型购房者来说可谓雪中送炭。配合营业税免征年限由5年下调至2年，一来，二手房市场供应量大增，购房者的选择范围扩大，极大程度上促进二手房成交。二来，二手房交易税费大幅降低，购房成本直接下降，置换型改善自主需求平稳释放。
二、地方：积极落实中央政策，多措施并举“去库存”
在中央政府“支持居民自住和改善型需求”的基调下，地方政府积极响应号召，以最快的速度落实中央政策。并且根据自身情况调整楼市政策，比如降低户籍准入门槛、给予购房补贴，以及放松公积金政策，很大程度上促进楼市成交，缓解库存压力。
1、结合市场实际调整2015年土地供地计划
在国土部“有供有限”的指导下，部分城市根据自身土地市场及房地产市场的供求情况，纷纷调整2015年土地预计供应量。根据目前已经公布2015年国有建设用地供应计划的城市情况来看，多数城市下调了2015年的土地预计供应量，比如北京、上海、广州、哈尔滨、厦门等等。商品住宅库存量偏高的海口、无锡/哈尔滨等城市大幅下调了2015年居住性用地预计供应量。
类似福建省政府、辽宁省政府，从供应端来控制未来土地出让量和优化土地出让结构的地方政府将越来越多。尤其是去化压力过大、商品房结构性失衡的城市，促进成交只能缓解短期的去化压力。若要彻底解决库存问题，还需从供应端入手调整，这已经成为共识。
2、公积金调整，提升购房者支付能力，有效去库存
购房补贴、契税补贴和公积金调整因为受众面广、效果直接，在2014年已是地方政府提振楼市的主要手段，今年更多的城市加入调整大军，并且调整力度明显加大。尤其是公积金调整，地方政府从提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、取消第二次公积金贷款利率上浮规定、延长还贷年限、实行异地互认等多方面入手调整。特别是在“3•30新政”发布之后，多数地方政府大幅度提高公积金贷款额度，保障刚需置业者能够享受到2成的首付比例。对于二套房首付比例，各城市松紧不一，但最低仍可达到3成。
随着公积金贷款发放的增多，部分城市出现公积金可贷余额紧张的情况，为了确保购房者正常的公积金贷款需求，“公转商”方案相继被不少城市采用。
3、货币化安置、购置商品房转安置房：扩大购房者选择范围，快速去化市场库存
楼市虽然有企稳的迹象，但库存压力仍高居不下，在降低购房者购房成本，刺激成交的同时，部分地方政府采用货币化安置和收购商品房作为保障性住房的方式快速去化市场中的存量房。比如福州市、宁波市、福建省、郑州市和杭州市相继发文，要求推进房屋征收货币化安置补偿购买存量商品房，着力打通商品房和保障性住房转换通道。一方面，被安置者的购房选择范围扩大，另一方面，市场中的存量房得以快速去化，可谓一举两得。
三、政策叠加推动行业触底回升，但在部分二线和三四线城市依旧“失灵”
在中央和地方政府共同控供应、促成交的努力下，整体楼市库存压力得到了缓解，一线和部分二线城市商品住宅的消化周期显著缩短。整个行业销售从4月份触底回升，并稳步上行。尤其是深圳、上海等城市的中端改善型项目成交量大增，可见“支持改善型住房需求”已初见成效。与此同时，我们也看到政策的落地并不尽如人意。
首先，从供应端的土地源头“有供有限”是个长期过程，可能会在未来两三年才能见效，而地方土地财政压力又会让落实徒增变数。
其次，从需求端的降低二套首付比例的瓶颈仍在商业银行权衡自身经营风险和利润，大部分城市分支机构并未落地，普遍仍在执行首付6成和利率上浮1.1倍，直接制约了一、二线城市等房价相对较高的城市的改善型需求的合理释放。与之相对的则是贷款调整在三四线城市的“失灵”，由于房屋总价相对较低，购房所需的贷款额不高，加之传统文化中贷款有抵触心理，使其对贷款调整的敏感度较低。这直接导致城市成交表现分化更加明显，一线和部分二线城市楼市成交量暴涨，同时带动土地市场火热，而部分去化压力过大的二线城市和大多数三四线城市的成交量迟迟不见好转。
另外，公积金额度上调和使用门槛下降成为城市自主调整的主流手段，但拘于城市公积金余额多少不一且多数余额不足的问题，公积金放款周期普遍偏长，使得在购房环节屡屡不被开发企业接受，并没能起到意想中的效果，购房支出成本的高低对于价格尤为敏感的刚需购房者而言息息相关。
展望
1、宽松的信贷环境仍可期，但继续加大刺激力度的可能降低
从目前各项经济指标来看，经济下行压力仍在，再次降准、降息的可能性仍存在。但值得注意的是，虽然众多指标仍在低位，但经济企稳迹象已明显。比如5月份工业增加值连续两个月加速上升，5月社会融资和信贷数据出现明显改善等等。显示着经济企稳回升势头良好。因此，虽然仍有降息、降准的空间，但降息、降准的紧迫性减缓，未来降准、降息的频率或有所放缓，力度或有所减小。
2、仅剩的五市限购，预计仍将继续执行
46个限购城市已有41个在2014年相继取消限购，剩余四个一线城市及三亚仍在执行。我们预计，政府干预性的限购政策短期内一线城市仍将继续执行。当前整体房地产市场企稳回升之势十分明显，尤其是一线城市，楼市上行势不可挡，高端项目更是成交火热，没有取消限购以稳定住房消费的必要。况且事实上，上海、北京也都明确表示住房限购政策不会变化，仍将继续执行严格的限购政策，因此年内一线城市的限购政策退出无望。
3、公积金贴息将成城市解决公积金额度不足的主流手段
今年以来，住建部要求各地落实公积金制度，降低公积金门槛，到后期的各地积极落实，纷纷降低提取门槛并上调贷款额度，但部分城市公积金额度捉襟见肘。为了缓解因公积金可贷余额不足而导致的公积金放宽周期过长、开发企业响应不积极的情况，广州、杭州、镇江、丹阳等城市纷纷出台公积金贴息政策。公积金贴息就是住房公积金中心剩余额度不够用，把申请公积金贷款转为申请商业贷款，超出的利息由住房公积金中心补贴。预计将有更多的城市实行这一政策，公积金贴息转商业贷款将会成为解决各地公积金余额不足的新潮流。
2015上半年总结展望(二) 行业篇
行业已显筑底之势，下半年将迎平稳回升
文/克而瑞研究中心
进入2015年，国内外经济挑战仍在加剧，地产新常态下，行业调整的脚步也在继续。纵观整个上半年，在政策连番刺激下，行业正逐渐走出低迷，已有筑底企稳之势。考虑到下半年经济仍要巩固，作为国民经济的支柱产业，房地产行业政策环境仍将持续向好，各项指标能够延续上半年回升势头，但不会出现大幅反弹，平稳运行、稳步回升将是新常态。
外部环境：稳增长政策不断加码，支柱产业的房地产行业直接受益
从上半年经济数据来看，显示出内 需的不足和外需的疲弱，拉动经济增长的三驾马车表现均不佳，固定资产增速依然处于较低水平。一季度GDP勉强维持在7%，创下六年来新低。二季度GDP增速能否达到7%还是未知数。但总体来看，PMI连续三个月高于临界点，5月工业增加值同比增长6.1%，经济已有筑底企稳的苗头。
经济下行所带来的刺激加码，无疑对上半年经济反弹产生正向激励，作为国民经济的支柱，房地产行业已经从中受益。上半年，利好政策频出，国家对房地产行业的支持力度加大，一方面在短期内缓解经济硬着陆的风险，为创新引擎的创建以及传统引擎的改造赢得时间，另一方面，也给行业带来新的发展契机。在“稳增长“促使下，降准、降息等普惠性措施频频加码，稳定住房消费的政策陆续跟进，百城公积金额度调整、二套房首付下降等，都促使房地产行业加速走出调整，行业销售量等先行指标率先筑底回稳。
总结
随着刺激房地产发展政策的不断落地，二季度市场已经有了明显的好转，大部分指标都显示出筑底回稳的趋势，例如房地产开发投资等先行指标有了向好的迹象。但相对来看，仍处于较低水平。上半年主要是政策倒逼需求释放，但总体来看，需求调整依然不够充分，尽管二季度市场转好，但支撑力不够。特别房地产开发投资依然在下滑，不仅拖了经济增长的后腿，也使得行业调整的脚步放缓。
1、房地产开发投资：增速持续下滑，倒逼宽松政策加码
2015年1-5月份，全国房地产开发投资32292亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。总体上依然延续了自2013年以来的下滑走势，累计同比增速不断创新低。但5月份降幅开始收窄，投资总额虽仍处在较低水平，但已经出现触底回升迹象，月度投资额已经接近去年月均水平。
目前经济仍处在筑底阶段，企业投资较为谨慎。同时，由于整体房地产市场呈现结构分化态势，一线和部分二线城市投资和成交回暖，而多数二线城市和广大三四线城市市场依然不乐观，导致房地产开发投资依然处于探底阶段。而随着各项稳定房地产平稳发展政策的落地，以及二季度“稳增长”方针的扶持，房地产投资增幅已趋平稳，下滑幅度有所收窄。
2、房企新开工：持续低位，但降幅不断收窄，预示企业信心回升
虽然房地产开发投资增速的不断下滑，但新开工下降幅度逐渐收窄。1-5月份，房地产开发企业房屋新开工面积50305万平方米，下降16.0%，降幅收窄1.3个百分点。其中，住宅新开工面积35091万平方米，下降17.6%。
从房屋新开工面积同比增幅走势看，延续了去年11月以来整体下行的走势，前两月受到春节因素的影响，新开工加速下行，但在3月份后，两会释放的一系列政策暖风，使得企业预期市场将在政策的正向激励下成交回升，对市场信心有所恢复，新开工量下降幅度明显收窄。虽然前五个月新开工还在下降，但随着企业到位资金和销售的回暖，使这一态势得到缓解。目前行业库存依然居高不下，巨大的在建面积存量也是阻碍房地产开工的障碍。而新开工的减少，供应也会相应下滑，未来新增可售货量和可售货值减少。
3、商品房销售：作为行业现行指标已经触底回升，并有加速之势
由于整个行业自身调整，商品房销售面积同比增速在过去一年里一直负增长，但在政策面的不断利好下，4月开始发力，销售显著回升，房地产销售降幅不断收窄，累计同比增速呈现“V”型走势，斜率直冲正负临界线。截止到5月份，商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，降幅比1-4月份收窄4.6个百分点，回暖态势明显。
商品房销售的回升，一是各项稳定住房消费政策不断落地，市场预期发生转变，购房者信心有所恢复，观望情绪逐渐减退；二是房地产开发企业适时优化推盘和策略定价，积极去库存，现有库存中的优良部分逐步消化，特别是靠近年中，多数房企需要冲业绩，回笼资金，保证现有的资金链；三是房价基本稳定有利于购房需求平稳释放。
今年1-5月全国商品房销售额为24409亿元，增长3.1%，1-4月份为下降3.1%，为2014年年初以来首次正增长。进入2月份后，销售金额同比增幅已经转正，4月份销售额达到5716亿元，同比增长13.3%，5月同比增幅更是超过20%，销售金额的回暖一方面是受到“金三银四”一个传统销售旺季的影响，另一方面，两会中传达出的刺激改善性需求，使得改善以及部分高端改善受益，相对较大的面积以及高总价，也使得销售金额快速升温。
但在本轮市场回暖期，重点城市商品房销售转为正增长，非重点城市商品房销售仍为下降，尽管楼市基本面也开始出现复苏好转态势，楼市分化依旧明显。
4、商品房待售量：竣工量减少使得待售量下降，年内去库存压力不减
5月末，商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米。其中，住宅待售面积减少121万平方米，办公楼待售面积增加32万平方米，商业营业用房待售面积增加25万平方米。从结构看，住宅库存下降而办公楼和商业营业用房库存反而在增加。一方面，在一、二线城市商品住房销售量回升带动下，住宅库存量下降，佐证了行业回暖的趋势，但不可忽视的事实是待售面积减少却是因为竣工面积的大幅减少导致，今年前5月，竣工面积相比去年同期减少了4089万平方米，竣工面积基数的改变导致待售量的变化是必然的。
另外，待售量数据显示，非住宅类物业的库存问题严重程度有增无减，房地产回暖的结构性特点依旧，行业库存高企、结构性过剩的问题依然严峻。
5、土地购置：供地减少加之企业拿地谨慎，购置面积同比锐减3成
1-5月房地产开发企业土地购置面积7650万平方米，同比下降31.0%，降幅比1-4月份收窄1.7个百分点；土地成交价款2192亿元，下降25.8%，降幅收窄3.3个百分点。
一季度受到春节等各方面因素影响，企业拿地态度较为谨慎，土地市场成交规模一直处在低位，尤其是国土部出台了有供有限的政策后，土地市场显得更为冷清，4月份跌入冰点。但随着全国房地产市场成交量逐月回升，少数城市更出现了快速上涨的局面，市场回暖也给了开发企业信心，再加上好地频出，自然是“该出手时就出手”。另一方面，在市场回暖下，政府也开始积极推地，且随着多数城市2015年供地计划确定，二季度开始落地执行，两厢叠加使得土地供应量大幅回升。5月土地成交量触底回升。
展望：
当前经济也已显现企稳之态，房地产行业已经明显好转，但要完成全年经济增长，任务依然艰巨，仍需房地产再出一把力。特别是当前房地产投资仍在下滑，政策面和资金面宽松的行业环境不会改变。总体来看，各项政策支持都将形成正向激励，行业指标稳步上行。
但行业目前最主要的矛盾仍是供求关系不平衡以及结构性产能过剩的问题。一味地依靠政策支持很难治本，仍要行业内生性的自主调节。因此，行业指标并不会出现强势反弹，更多的是理性回归和发展，去库存的主旋律依然没有改变。
1、开发投资将在探底过程中企稳，但不会出现大幅度反弹
全年经济增速实现7%的目标的压力依然较大，而作为国民经济的支柱产业，房地产开发投资不能再继续下滑，必须要通过一系列政策让行业稳住，所以稳定房地产行业的政策下半年仍将持续甚至加码，房地产开发投资也会在探底过程中逐步企稳。
另一方面，鉴于当前行业库存高企以及部分二线和多数三四线城市商品房供过于求的情况，虽然行业开始触底上升，但实质上开发投资增加只是一线城市和部分基本面较好的二线城市带动，多数城市开发投资仍将低迷导致总体房地产开发投资不会出现大幅反弹。
2、新开工降幅将持续收窄，仅一线及部分二线城市会有明显增长
通过降息、降准之后，企业融资成本有一定的降低，加之一系列稳定住房消费政策出台，市场销售已有明显好转，企业新开工动力提升。因此，新开工面积不断下滑的态势也将得到缓解，新开工降幅将不断收窄。
但与房地产开发投资一样，新开工量也会出现城市之间的明显分化，一线城市和部分二线城市会出现新开工的大幅增长，而多数三四线城市依然会开工不足，使得总体新开工面积不会出现大幅上升，全年同比增幅转正的可能性较小。
3、销售回升趋势仍会持续，三季度或能迎来新的销售高峰
从前几个月的市场表现来看，销售回暖势头明显。而年中又是企业冲刺业绩的重要时期，也是回笼资金、加速去库存的的良机。另外，从统计局的数据来看，房价保持在稳定的区间内，库存也在减少，都给市场营造出了良好的空间。特别是“金九银十”的传统销售旺季将会为下半年市场销售增色不少。
4、整体处于结构性过剩背景下，土地市场分化将更加明显
从土地供应端来看，各地都根据实际情况调整了供地计划，基本都缩减了今年的土地出让规模。从企业土地购置意愿来看，部分企业在销售回款上升时，拿地态度积极，但主要依然集中在一线城市和部分二线城市，大部分房企青睐性价比高的地块，拿地态度比较理性。预计下半年整体土地成交规模上升的态势仍将延续，但整体拿地规模不会突破去年水平。
2015上半年总结展望(三) 城市篇
整体企稳与分化加剧，后市延续结构性回暖
文/克而瑞研究中心
2014年年底房地产市场快速升温，但市场回暖并未延续至2015年。今年一季度市场快速转冷，供求双双下滑。3月多部委紧急“救市”，“3·30”新政、营业税调整公积金调整等政策相继出台，央行也多次降息、降准，对市场起到刺激作用，推盘量和成交量均有明显提升，整体市场呈现企稳回升之势。但市场分化愈发严重，中高端改善型市场回升速度明显较快，一线城市和部分供求相对均衡的二线城市成交活跃，多数二线和三四线城市依旧低迷。
总结
一、市场综述：外部环境整体平稳宽松，市场回暖之势明显
房地产市场资金面，从去年11月开始，共3次降息，5年期以上贷款利率下调了0.9个点，相当于降息前的8.6折利率水平，购房成本大为降低，很大程度上刺激楼市需求加快入市，这便是房地产行业受益宏观面维稳的一例很好的明证。另外，央行多次降准，向市场释放流动性，此举虽非针对房地产行业，但宏观资金面宽松，房地产开发企业资金获得和购房者申贷的难度也大为降低，从而一定程度上提振了房地产行业投资和需求。
房地产市场政策面，中央和各地方政府的救市力度也可谓不遗余力。3月全国“两会”上，李克强总理明确2015年要“稳定住房消费”，并提出“支持居民自住和改善型需求” 至此，2015年房地产行业政策面平稳宽松的基调已经确立。3月底，多部委即相继出拳，发文降低营业税免征年限，下调二套房首付比例和公积金首付比例。随后各地方政府便纷纷响应，陆续出台相关政策的地方细则，各地房地产市场均有不同程度的回暖。
整体来看，上半年的市场以4月为界，一、二季度分段发展的态势明显。一季度由于经济下滑压力大，虽然1季度央行接连降准降息，对房地产市场有一定刺激作用，但终究不是房地产行业的针对性政策，难以扭转颓势，购房者观望情绪较为浓厚，成交同环比均有较大的下滑。二季度受多部委及地方政府重拳救市影响，成交量快速攀升，特别是5月市场活跃度明显提高，整体项目认购率有明显提升，甚至时有日光盘爆出。其中以一线城市涨势最为明显，而二、三线城市分化程度进一步加深。而从产品类型来看，中高端改善型产品提振更为明显，不管是从成交量上，还是从成交结构的占比上，均有较大的提升。
二、新增供应 ：38城同比下滑14%，二、三、四线城市分化明显
从CRIC监测的38个重点城市来看，2015年1-5月总供应量为9127.71万平方米，同比下滑13.69%。一季度为传统淡季，38个城市供应量变动不大，同比仅微降3.78%；4-5月则波动明显，同比大幅下降21.87%。上半年，特别是二季度市场回暖明显，然而供应依然下滑的主要原因在于：首先，2014年上半年市场供应达到2010年以来历史最高水平，数据基数较高；其次，2014年下半年市场回暖，企业集中推盘、抓紧窗口期去库存，提前消耗了部分存货，后续新增供应不足；第三，去年行业调整，3月份开始开发投资和新开工量双双锐减，使得今年新增预售项目量减少。
从各能级城市来看，一线城市，1-3月供应下滑更为明显，新增供应量567.61万平方米，同比下滑17.57%；而4-5月新增供应687万平方米，由于一线城市库存较低，需求旺盛，在各项利好刺激下，市场快速回暖，项目推盘意愿大幅上升。其中北京由于自住型商品房入市，分流需求且商品住宅库存较高，整体1-5月下滑幅度超过5成。而广州和上海同比去年同期也分别有13.23%和8.05%的下滑。深圳前5个月新增供应218.22万平方米，但由于2014年同期新增供应处于历史低位，同比涨幅高达131.67%。
二线城市19个主要城市1-5月新增供应5406万平方米，同比下滑17%，相比2013年降幅达20%，其中1-3月新增供应2682万平方米，同比下降9%，而4-5月的新增供应2724万平方米，同比下跌24%，降幅远超一线城市。从具体城市来看，二线城市分化较为严重，昆明、沈阳、厦门、青岛、大连、苏州和南京1-5月供应同比均大幅下滑，下滑幅度超过3成；而贵阳和济南供应则大幅增长，同比涨幅均为33%。
三、四线城市15个主要城市1-5月整体新增供应2467万平方米，同比微降4%，较2013年和2012年同期均有所上涨，涨幅分别为4%和32%。从具体城市来看，过半数城市同比下滑，城市间也呈现明显的分化态势，常州、江阴、徐州等城市新增供应同比大降幅高达30%以上，而东莞由于去年同期供应相对低位，且今年该市市场明显回暖，企业供应意愿膨胀，使得前5月新增供应量大幅增长74%。
三、城市成交：57城成交总量同比增23%，部分三四线市场好于预期
CRIC监测的全国57个主要城市上半年成交总量约16567万平方米，环比去年下半年下降7%，同比上涨23%。一季度共成交6830万平方米，同比小幅上涨4%，二季度市场交投旺盛，共成交9737万平方米，同环比涨幅均超4成。
一线城市市场回暖较为快速，特别是二季度，一线城市整体成交量同、环比涨幅明显高于二线和三、四线城市。北上广深四个城市上半年商品住宅成交量同比去年同期均大幅上涨，其中深圳涨幅最高，达到108%，涨幅最低的广州亦接近两成。而环比2014年下半年的成交高位，除北京因自住型商品房分流需求影响，商品住宅成交涨势稍弱，环比去年下半年大幅下滑18%外，广州、上海、深圳均有所上涨，其中亦以深圳涨幅最高，达到20%，上海最低，为0.43%。深圳市场表现优异，其主要原因在于其受供应推动及股市资金转入楼市影响，成交呈爆发性增长，即便是作为传统淡季的一季度成交也取得突出表现。
二线城市整体需求相对疲软，城市间分化显著。上半年成交量环比来看，29个二线城市中，有23个城市上半年成交量环比下滑，其中石家庄、南昌、太原和兰州等城市降幅均在20%以上，而海口和呼和浩特环比大幅上涨4成有余，郑州环比涨幅也达到了25%，市场表现突出。同比来看，杭州上半年成交555万平方米，同比大涨104%，其中二季度成交383万平方米，同比涨幅更是达到122%，此外，呼和浩特和济南二季度成交量也取得了爆发性的增长，同比涨幅分别达到145.69%和82.37%。成都、贵阳、合肥、兰州、西宁和厦门等城市商品住宅市场疲态显露，其上半年成交量不仅环比有较大幅度下降，同比也纷纷下滑。
三、四线城市由于去年上半年市场成交量处于历史低位，因而今年上半年三、四线城市整体成交量同比大幅上涨了37%，但城市间分化愈加显著。中山、东莞和惠州，经济相对发达，同时依托广州、深圳部分投资性需求的流入，市场成交一直相对旺盛，上半年成交量同比均有大幅上涨，其中东莞和惠州涨幅更是达8成以上，而此前疑似“崩盘”的温州市场在限购取消、330新政等政策刺激下，市场信心大振，一、二季度成交量均达160万平方米以上，同比涨幅均高达400%以上，上半年整体成交同、环比涨幅分别达到458.42%和212.26%，为57个主要城市中涨幅最高的城市。而大庆、景德镇、泉州、莆田、汕头、湘潭和漳州市场回升乏力，上半年成交量同、环比均有所下滑，特别是景德镇，即便是在市场普遍回暖的二季度，成交量也未见起色。
四、成交价格：呈止跌回升之势，一线城市涨势更为明显
经历了一年多的市场调整期后，随着市场逐步回暖，2015年上半年国内房价筑底回升之势已十分明显。随着改善型需求抬头，中高端产品成交占比提升，一线城市及部分供不应求的二、三线城市房价加速上行。
1、288指数：环比13连跌后开始正增长，同比降幅继续收窄
2015年上半年，中国城市住房(一手房)价格288指数已出现筑底回升之势。5月价格指数达到1080.3点，环比上升0.05%，为2014年4月以来连续13连跌后，首次正增长，而同比下降了1.61%，但相比3、4月份，降幅有进一步收窄。
2、住宅均价：一线城市房价回升之势更明显，三四线城市回升乏力
从CRIC监测的61个主要城市住宅成交均价看，明显止跌回升。一线城市中，除广州环比下滑外，其他三个城市均大幅上涨，深圳涨幅最高，达到12.04%，北京和上海涨幅也在7%左右。同比上海和深圳甚至分别有13.44%和3.72%的涨幅。
24个二线城市中，住宅成交均价同、环比双双下滑的城市仅有10个，相比去年有明显减少。其中，呼和浩特市，由于库存畸高，随着投资性需求退出市场，而当地自住性需求十分有限，市场交投量跌入冰点，住宅价格大幅下滑，同环比降幅分别高达16.93%和22.16%。供求相对平衡的杭州、苏州、武汉、贵阳、合肥和郑州，住宅成交均价同环比均有所上涨，特别是当前略显供不应求的武汉，住宅成交均价同比涨幅高达14.62%。
三、四线城市住宅价格状况稍显严峻，33个城市中，住宅成交均价同环比均下滑的城市仍超过半数，有18个之多，其中三亚下降更为明显，其上半年成交均价同环比降幅均在15%以上，南通同比降幅更是接近20%。
五、供求关系：整体呈供小于求状态，库存压力有所缓解
无论是从供求比，还是从商品住宅的库存量和消化周期来看，上半年整体市场去化压力大为缓解，多数城市供求比小于1，消化周期大幅下降，部分城市甚至供不应求。
1、整体市场处于供不应求状态，一线城市供求比降幅最大
上半年市场供求比明显下降，甚至呈现供不应求。前5个月整体供求比仅0.85，而去年上半年的供求比达1.28，即使成交回暖的2014年下半年的整体供求比也有1.17。
分城市能级来看，成交情况最好的一线城市今年前5个月的整体供求比反而高于二线城市，其主要原因是二线城市今年的供应非常理性，比如去化压力偏大的沈阳，今年前5个月商品住宅的供应量同比减少4成有余；甚至库存压力相对较少的武汉，今年前5个月商品住宅的供应量同比亦减少3成有余。三、四城市供求比相对最高，但供求还是相对平衡，其中，个别城市供求比明显偏高，如清远、惠州、烟台等等，供求比均在1.7以上。
2、商品住宅存量较2014年年底有所下降，去化压力有所缓解
到5月底，29个重点城市商品住宅总库存量为24599万平方米，同比虽然仍上涨6%，但与2014年年底相比下降6%。其主要原因是2015年以来商品住宅的供应量大幅下降，同比降幅近2成，而成交同比则上涨近2成。
分城市来看，一线城市中北京存量跌幅最大，为11%，北京的去化压力为一线城市之首，今年以来供应量持续处于低位，前5个月商品住宅供应量同比下跌5成有余。二线城市中大连库存量与2014年年底相比跌幅最大，宁波次之。
上半年多数城市成交回升带动消化周期缩短，缓解库存风险。29个重点城市整体商品住宅的消化周期为12.3个月，处于供求平衡状态，与2014年同期相比下降17%。
分城市能级来看，一线城市整体商品住宅消化周为10个月，供略小于求。其中上海消化周期最短，仅7.6个月，处于供不应求状态，北京的去化压力仍是一线之首，为15.9个月，处于供过于求。广州的库存消化周期虽然不长，但是一线城市中唯一消化周期同比上涨的城市。二线城市整体商品住宅消化周期为12.6个月，处于供求平衡的状态，其中像宁波、青岛、苏州这类去化压力偏大的城市，今年以来供应量大幅减少，去化压力已大为缓解，尤其是宁波截至5月底的消化周期为12.7个月，同比下跌55%。三、四线城市整体商品住宅消化周期为13.9个月，供略大于求，同比下降23%，但仍居各线城市去化压力之首。
六、成交结构：90-120平方米和三房产品需求占比涨势强劲
2015年上半年楼市政策频出，对改善型需求刺激最大，中高端改善型产品成交占比也明显上升。但一、二线城市出现分化，一线城市政策落地较晚，加之总价偏高，仍以刚需为成交主力，二线城市以改善型成交为主，一房和两房成交明显下行，三房显著上涨。
1、90-120平方米产品成交占比涨幅较大，二线城市尤为突出
2015年上半年，120平方米以下的项目仍是成交主力，成交占比稳定在60%以上。但90平方米以下的刚需项目成交占比略有下行趋势，而90-120平方米的项目成交占比与2014年下半年相比上涨1个百分点，与去年同期相比略微上浮。这是受益于支持改善型自住需求的政策利好，前几年积压的改善需求开始稳步释放。
分城市能级来看，一线和二线城市之间区别显著。一线城市120平方米以下的项目成交占比呈上行趋势，其中90-120上行尤为明显，同、环比均为正。大面积户型成交占比呈下降趋势，尤其是180平方米以上的成交占比下降显著。一线城市房屋总价相对较高，刚需和首改仍是成交主力。
二线城市90平方米以下的项目成交占比下降明显，与去年同期相比下降2个百分点。而90-144平方米的成交占比呈上行趋势，其中90-120平方米的项目成交占比上涨趋势尤为明显，与去年同期相比上升了1个百分点。144-180平方米和180平方米以上的成交占比相对稳定。二线城市是政策利好的最大受益者，不论是政策的刺激力度，还是政策的落实速度都是各城市能级中最给力的。加之今年上半年房价稳定，接受度较高，改善型置业者积极入市在情理之中。
2、三房产品占比持续上升，一房和两房占比下滑明显
2015年上半年，27个重点城市的三房成交占比高达48.37%，继续保持上涨趋势，已然成为市场的绝对主力。两房产品成交占比虽仍稳定第二，但下降趋势明显，在2014年下半年下降3.1个百分点的基础上，今年上半年再次下滑0.5个百分点。四房以上户型表现则相对稳定，占比无明显变化。可见在政策导向的影响下，开发企业迎合市场需求，功能性的小三房推案量稳步上升，改善型需求陆续释放。
一线城市中一房和两房的成交占比上行趋势明显，尤其是一房成交占比同、环比均处于正区间。显示随着首付比例的降低，曾经无力置业的购房者部分入市。而三房和五房及以上户型成交占比略有下跌，虽然政策导向支持改善型自住需求，但一线城市政策落实速度缓慢，影响改善型需求成交。结合具体城市来看，今年上半年，深圳两房的成交占比同比涨幅较大，达14.5个百分点。一方面是深圳楼市一直表现颇佳，加之政策利好频现，刚性需求集中释放。另一方面，深圳土地供应量长期处于低位，购房需求亦长期被抑制，房价看涨情绪高涨，尽快入市成为深圳置业者的选择。
二线城市今年上半年三房成交占比稳步上涨，在2014年下半年已上涨2.2个百分点的基础上，今年上半年再次上浮1.3个百分点。一房和两房成交占比下行趋势明显，二线城市房屋总价相对适中，居住性偏低的一房的接受度逐步降低，改善型需求逐步走高。
展望
在“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善型需求”的指导下，下半年房地产市场环境仍将平稳宽松，成交企稳回升之势仍将延续，但城市分化将会加剧，部分二线和三、四线城市库存压力有望缓解。
一、新增供应：仍以去库存为主，其中一线城市新增量可观
从CRIC监测的历年数据来看，2010年至今下半年供应环比上半年的涨幅至少在30%以上，因此，下半年市场供应相比上半年会有较大幅度的增长，这一规律不管是在一线城市，还是二、三线城市均是适用的。但是目前供过于求的局面没有根本改变，年内仍将以去库存为主，供应涨幅或稍低于往年。
城市将会有较大的分化。一线城市相比二、三线城市更为强劲，预计环比上半年可在50%以上。二、三线城市中，长春、沈阳、青岛等城市库存压力仍然巨大，下半年仍以去库存为主，新增供应预计与上半年不相上下。重庆、武汉、合肥、南京、济南等城市，目前库存压力相对较小，下半年新增供应涨幅预计也相对可观，特别是武汉和济南，2012-2014年均是土地成交高峰，预计下半年供应或有所爆发。
二、市场成交：整体稳中有升，延续结构性回升趋势
下半年政策重点仍在各地落实上，因此依赖政策推动需求爆发的可能性较小。但自住需求特别是改善型需求仍将持续释放，预计三、四季度成交量环比上半年仍会增长，特别是三季度涨幅可能相对可观。
从各能级城市来看，一线城市依托其强大的人口吸附能力和需求规模，下半年市场成交量仍将稳幅增长，但考虑到一线城市取消限购的可能性不大，市场成交难有短时激增。二线城市分化将进一步加剧，如济南、长春、西安等城市，短期内难有大的改观。三四线城市将会保持水平，成交规模难有显著突破。
三、成交均价：市场回暖及成交结构变化，将拉抬均价上升
随着房地产市场的逐步回暖，商品住宅成交均价筑底回升之势已经基本确立，5、6月份多数城市价格增速还有所加快，且涨势将在下半年得到延续。
一方面，市场回暖之后各项目优惠力度减弱，一线城市及部分库存压力相对较小的二、三线城市甚至有不少项目上调销售均价；另一方面，二套首付下调、公积金政策调整等对改善型需求的刺激较大，中高端项目成交量增加，特别是一线城市，结构性因素拉升成交均价。
四、供求关系：整体库存压力不减，部分城市有望达到供求平衡
年内房地产市场仍以去库存为主，特别是二、三线城市，市场供应相比上半年会有所增长，导致库存量上升。但随着市场成交回升、各地货币化安置政策落地，将加快部分高库存城市的库存去化，其中部分虽然供过于求，但库存压力相对较小的城市有望于年内达到供求平衡，如贵阳、福州、厦门、兰州、海口等城市目前库存消化周期均在18个月以下，年内达到供求平衡的可能性较大。
济南、武汉、宁波和杭州等城市，虽然目前基本供求平衡，但这4个城市2012年、2013年和2014年土地成交量均有爆发性的增长，部分项目或于下半年陆续上市，杭州和宁波不排除再次供过于求，济南和武汉库存也将会增长，勉强可维持供求基本平衡。
五、成交结构：改善型产品成交占比有望进一步提升
144平方米以下、二房和三房的刚性和改善型产品成交比例仍将占据市场主导地位，这是毋庸置疑的，且中长期内都不会改变。但是在各面积段、各户型成交比例或有一定的波动，改善型产品成交占比有望得到提升。
这是由于，一方面，随着房地产市场十多年的快速发展，居民基本住房需求已经得到满足，刚性需求将呈下滑趋势，而前期刚性需求成交高峰将逐步向改善型需求转移，近来这一趋势已略有显现，未来相当长的一段时间内也将进一步延续；另一方面，时下改善型需求受到政策扶持，下半年改善型需求仍将有序释放，90-140平方米、三房、四房等产品成交占比将继续提升，而90平方米以下产品成交占比将有所下滑。
2015上半年总结展望(四) 土地篇
供需皆弱致规模减半，地量与分化将成常态
文/克而瑞研究中心
纵观2015年上半年，供需两方的疲弱导致土地市场稍显冷清，但在销售回升带动下，5月份以来土地成交有了企稳回升的势头。目前，部分企业在销售回款上升时，拿地态度积极，但主要依然集中在一线城市和部分二线城市，大部分房企青睐性价比高的地块，拿地态度比较理性。而从土地供应端来看，各地都根据实际情况调整了供地计划，基本都缩减了今年的土地出让规模。预计年内土地成交或将持续低位，整体成交规模不会突破去年水平。
总结
一、政策：总量”有供有限” ,调整供地结构，推进农村土地改革
2015年上半年在解决房地产结构性过剩的问题上，土地政策多点开花，影响最大的依然是“3.27”新政以及2015年土地供地计划的出炉。其中3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模要求，地方政府因地制宜、对土地供应要做到有保有压，对供不应求的市县要加大土地供应，对供过于求的区域要减少甚至停止土地供应。本次两部委正视供应结构性过剩的市场困境，在通知中提出了多项立场鲜明的提法和要求，从多方面提出了调节供需矛盾的办法和执政方向，可谓是千方百计去库存。其本质还是希望遵循市场经济规律，从行业链条的源头出发，在供应层面打下基础，以期楼市走出供应结构性过剩的困境。对于整个房地产行业来说，“有供有限“的出台将直接导致那些已经供应过剩的三四线城市的土地市场无人问津，特别是那些前几年疯狂卖地的城市，将迎来土地成交的冷冻期。而从5月公布的2015年全国土地供应计划来看，国下达各地新增建设用地计划安排量与去年大致持平，且需严格控制特大城市用地，在市场深度调整下，今年的土地成交规模将不会超过去年水平。
长期来看，推进农村土地制度改革任重道远，对房地产市场持续平稳健康发展起到决定性作用。上半年，无论是土地流转文件出台或者是中央1号文件，都将在确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，按照中央统一部署，谨慎稳妥推进农村土地制度改革。目前，有效需求不足仍是房地产行业的瓶颈，所以如果寻找和发掘潜在需求是当下重中之重。农村产权流转为农民工未来真正落脚城镇提供了财产保障，也成为了当下楼市需求的核心动力。
二、成交：成交总量同比减半，一线城市占比上升
2015年上半年[1]土地市场持续低迷，成交量逐月走低。CRIC监测的300城经营性用地成交建筑面积18195万平方米，同比 “腰斩”。
1、成交规模逐月递减，二季度同比大跌六成
从市场的月度变化来看，年初土地市场疲态已现，1月成交量同环比跌幅50%上下，2月受春节假期影响，成交量继续大幅缩减。整个一季度300城经营性用地成交建筑面积11817万平方米，同比减少48%。时至二季度，土地市场表现愈发萎靡，政府推地虽也适当加速，但土地成交提振无力。4月经营性用地成交建筑面积1818万平方米，达到去年以来月度最低值。5月倒是得益于楼市”红五月“的火热，土地成交量有所回升，环比上涨43%。但从目前截止6月23日的300城土地成交建筑面积1954万平方米来看，6月土地成交量同环比双双下跌已成定局。二季度300城经营性用地成交建筑面积6378万平方米，仅与去年月度平均水平相当，同比大跌6成，较一季度跌幅进一步拉大。
注：[1]上半年土地数据统计时间范围为1月1日到6月23日
2、住宅占比维持六成以上，综合性地块比例上升
2015年上半年，全国300城市成交的经营性土地用地属性占比变化不大，以住宅为主的土地结构进入到固定阶段。住宅用地依旧保持绝对主导地位，占比相较去年平均水平微跌1.5个至62.8%，办公类用地占比亦减少1.1个百分点，商业类用地占比则基本无变化，相反的，多属性用地受关注度提高，成交占比提升2.2个百分点。
3、一线成交面积比重上升，三四线成交面积同比降幅最大
各能级城市成交规模均在大幅萎缩，且成交占比向一线城市小幅倾斜。房企转战一、二线以及优质地块匮乏成为三四线土地市场目前的两大难题，同时三四线城市都面临较大的库存压力，土地供应受到限制，三四线城市土地市场冷淡气氛渐浓，今年上半年经营性用地成交建筑面积5957万平方米，同比大幅下降52%。二线城市面临的问题在于城市分化加剧，诸如南京、厦门、武汉等地楼市表现较好，土地市场也较为火热，部分偏僻的二线城市，如兰州、西宁则不温不火，土地市场供需两不旺，底价成交普遍，二线城市上半年整体成交规模同比下降50%。一线城市作为房企必争之地，虽同样受市场冷风侵袭，但相对最为抗跌。上半年一线城市成交建筑面积同比下降44%，领跑其他各线城市。
三、地价：金额同比锐减46%，一、二线为主致地价不断走高
成交规模严重萎缩的同时，成交金额也在同步缩水。上半年，CRIC监测的300城经营性用地成交金额4722亿元，同比下跌46%。而土地价格则在不断走高，尤其是第二季度。整体平均楼板价达到2595元/平方米，同比上涨9%。一方面，“有供有限“要求下，一线及重点二线城市供应占比加大，成交亦跟随此趋势，如一线城市上半年成交面积占比较去年同期增加1个百分点，成交金额占比增加2个百分点，由于一线城市土地起始价就高，占比加大对于整体地价水平影响颇大；另一方面，房企土地储备吃紧，伴随楼市回暖拿地信心增强，同时回归一线城市心切，争夺优质地块不遗余力，溢价率走高，地王更是层出不穷，甚至如上海闸北区市北高新姊妹地块，半年内连刷地王纪录，直接推高整体均价。
从各能级城市地价水平来看，城市分化显著。一线城市继续保持平均楼板价过万水平，同比微涨2%，其中，北京平均楼板价达到13096元/平方米，深圳更是突破21000万/平方米。二线城市拿地成本明显提升，尤其是住宅用地，上半年平均楼板价同比上涨19%，杭州平均地价已达到7577元/平方米，接近一线城市水平。三四线城市平均楼板价则背道而驰，同比出现10%以内的下跌。
四、溢价：底价成交比例收缩，整体溢价率为13.4%
2015年上半年全国300城经营性用地的总溢价率为13.4%，同比微涨0.2个百分点。在二季度楼市明显回暖的带动下，全国土地市场竞争愈发激烈，高溢价成交地块频频出现。二季度整体溢价率攀升至17.6%，达到2014年以来的季度峰值。
年初，受上年度低迷市场影响，房企拿地极为谨慎。整个一季度，土地市场状况与去年极为相似，底价成交现象普遍，高溢价地块偏少，月度溢价率均在10%上下。4月份，在楼市“金三“刺激之下，土地市场也开始有所触动，市场信心大振然后土地储备吃紧，大量房企开始放手拿地，对于优质地块更是大打出手，高溢价地块崛起，特别是一线城市当月成交的16幅地块中半数均高溢价成交，直接导致4月溢价率直接飙升至19.4%。5月溢价率稍有回落，回归10.1%的常态水平。截止至23日，6月经营性用地溢价率再次迎来高峰，高达22%，创年内新高。
从各能级城市来看，一线城市由于其土地的稀缺性以及商品房市场的需求旺盛，土地吸引力极强，溢价率长期处于各线城市中绝对高位。但与去年同期相比，一线城市溢价率优势有所减弱，各线城市间差距缩减，上半年一线城市溢价率18.1%，同比减少8.4个百分点，而二线城市和三四线城市则有不同程度的上涨，涨幅分别为1.8个和4.5个百分点。一线城市溢价同比走低原因有二，一方面，房地产市场暂不明朗，房企拿地趋于谨慎，竞拍加价力度不大，另一方面，一线城市地块起始价已然偏高，对于房企来说资金压力较大。
上半年CRIC监测的300城经营性用地成交地块中，底价成交的地块占比为66.24%，同比下降12.19个百分点，而溢价率超过50%的地块占比则提升2.55个百分点至6.83%。楼市逐步回温使得房企拿地信心提振，但迫于销售业绩缩水导致的资金收紧，房企积极拿地的同时还必须考虑到预算问题，因而溢价水平仅小幅上扬。
从月度走势来看，底价成交占比下滑趋势显著。去年底价成交占比高达8成以上的月份比比皆是，今年上半年则大有好转，前5月占比均在60%-70%，6月至今成交的地块中，底价成交的地块幅数不足6成。就各城市能级而言，上半年底价成交占比基本相当，均在65%上下，但溢价率超50%的地块占比则不尽相同，一线城市接近10%，二线城市仅6%。
五、流标：前5月整体流标率为17%，三四线城市涨幅最大
2015年前5月，CRIC监测的300城经营性用地流标率16.52%，同比增长9.49个百分点。开年之初，市场低迷，推地节奏放缓，成交亦萎靡不振，房企拿地谨慎，4月开始，楼市有所好转，房企拿地积极性开始提升，但碍于资金压力，对于地块的选择依然较为审慎，因而前5个月，土地流标率一直居高不下，2月、4月甚至接连创新高，2月20.45%，4月又攀升至26.91%。
从各能级城市来看，一线城市土地受青睐度较高，土地流标情况较少，前5个月流标率10.77%，二线及三、四线城市则相对较高，在17%左右。与去年同期来看，各线城市流标率均有不同程度的上涨，其中一线城市上涨幅度最小，为4.27个百分点，三、四线城市涨幅则最大，高达12.27个百分点，三、四线城市土地市场冷清愈发凸显。
六、地王：一线城市仍然是地王集中营，联合拿地成市场主流
从2015年上半年全国300城经营性用地成交的总价和单价TOP10排行榜来看，北上广深四大一线城市仍然是地王集中营，其余上榜城市寥寥无几。1月北京为主场，4幅高单价地块位列单价TOP10；3月上海发力，闸北市北高新10号地块、世博绿谷地块高价迭出；4月北上深三城齐舞；6月上海市北高新9号地块再造地王、广州天河广日电梯地块出让。
从2015年上半年总价和单价地王入榜门槛来看，单价TOP1、10、20、50的门槛较2014年同期全面抬高，相反总价TOP1、10、20、50门槛则全部下降。多数房企今年上半年销售业绩与往年存在一定差距，资金相对有限，因而择地而取现象明显，资质一般的地块基本底价成交，少有溢价或溢价极低，资质较高的地块则吸引众多房企蜂拥而至，但加价力度明显不如从前，资质较差的地块则无人问津，最终沦为流标的比比皆是。因而，在土地价格易涨难跌的情况下，土地起始楼板价不断攀升，最终单价地王门槛不断走高，但在上述的房企拿地心态下，地块的溢价程度明显下滑，使得总价地王门槛有所降低。
从拿地企业来看，TOP20地王地块的竞得者以联合体为主，这主要还是资金方面的制约以及对于降低运营风险的考量。房企强强联合竞得优质地块，一方面能够保证资金充足、增加拿地概率，另一方面共同开发运营，能够取长补短，真正实现开发效益，迅速回笼资金，加快周转速度。
展望
随着市场回暖、成交量放大，特别是中高端市场去化速度加快，房企在土地市场纷纷跃跃欲试，但结构性过剩的问题依然没有得到解决，所以土地市场方面，城市分化将愈来愈明显。联系“3·27”的土地新政执行情况来看，大部分城市或多或少的都调减了年度土地供应计划，我们认为2015年土地市场成交规模不太可能出现往年状况，下半年土地市场依然会保持低量徘徊态势，城市之间的市场分化愈加明显。
1、保持总量低位徘徊,全年总量难以企及去年水平
下半年，土地成交预计仍将持续低位徘徊的趋势，三季度土地成交规模会好于前两个季度，但总体来看成交量不超去年水平。这主要基于一个基本点和两个方面，一个基本点即销售的回暖，销售到投资联动效应开始显现。在销售的回暖的基本前提下，政府和企业两个方面也会助推土地成交升温或者说是走高。企业方面，市场回暖也给了开发企业动力和信心，特别是市场回暖后给房企预期转好，在6月份这个冲击业绩的关机时点，企业资金能迅速回笼，加上库存的减少，企业拿地补仓布局下半年，成为眼下同等重要的事。政府方面，推地节奏的加快也将助推土地成交上升。一方面，目前房地产市场大环境向上，意味着政府能以更好的价格卖出土地，对银根紧缩的土地财政来说，可以减轻和缓解地方财政压力。另一方面，随着各地土地供应计划的落地，政府必然会在下半年加快供地节奏，这也将激活下半年土地市场的活力。但政策面上，由于“有供有限”政策的出台，今年土地整体的开发投资不会超过去年，成交量也不会突破去年水平。
2、结构性矛盾突出，城市冰火两重天愈加明显
由于结构性过剩的矛盾并没有得到根治，城市间分化的格局依然不会改变，各能级城市将会出现冰火两重天的局面，一线和部分二线仍是宠儿，而三四线土地市场或将较为冷清。
一线城市和部分二线城市可能会出现量价齐升的表现，特别是优质地块，将出现高溢价率。这主要还是源于其人口导入量大，经济发展迅速，城市处在供不应求阶段。而且这些城市土地资源稀缺，尤其是优质地块在日益减少，目前市场处调整时期，地块土地的保值性以及抗风险性显然要高于其他城市，所以地价不会出现下跌。
二线城市大部分城市土地市场底价成交仍是常态。目前不少二线城市的城镇化进程仍处于加速推进的阶段，在产业转移、新兴行业发展等因素的推动下，企业也对出让的地块仍然有着更多的预期，但考虑到二线城市成交受市场影响波动较大，故而开放商衡量利弊之后，也会理性对待，不会出现太高溢价，基本以底价成交。
三线城市主要是受限高额的库存和消化周期影响，市场销售不力，巨大的库存，也阻碍了开发商进驻拿地；而另一方面，由于土地供过于求，政府从“有供有限“方面考虑，也会有意识的减少土地供应。可以预计下半年，三、四线城市土地成交大幅缩减，成交占比也不会超过去年38%的水平。
2015上半年总结展望(五) 营销篇
“互联网+”营销进阶，客户需求倒逼房企变革
文/克而瑞研究中心
自2015年3月两会“互联网+”概念被写入政府报告后，在房地产业内互联网营销愈演愈烈。事实上，“互联网+”并非新词，早在2012年，已有学者提出“互联网+”理念，并表示“互联网+”的另一部分是我们所在行业的产品和服务。如今，“互联网+”已上升到国家战略高度，而在地产领域，“互联网+”营销是房企与时俱进的战略选择。就2015年上半年来看，房企在加码推量、调整产品结构的同时，营销频频融合“互联网+”，或创新卖点，或拓宽渠道，或挖掘客源，模式层出不穷。我们看到，碧桂园突袭“不扯蛋，周一见”，瞬间在微信朋友圈引发刷屏，赚足人气；保利联合京东、民生银行发起房展会，出击“电商+互联网金融+房产”策略，降低置业门槛，迎合客户之需；华润携手小米、爱空间打造“华润盒子”品牌，提供精装套餐定制服务，让客户的需求引导置业等等，可以说，互联网营销越来越受到房企的追捧。
如今，地产行业紧密拥抱互联网势不可挡，“互联网+”营销也在不断进阶，营销策略越加看重客户需求。就发展情形而言，营销与“互联网+”的碰撞经历了三个阶段，我们从三个阶段营销表现来看上半年房企如何触电“互联网+”。
一、行业利润空间收窄，房企弱化降价另谋营销出路
随着“互联网+”的概念提出，房企再次在营销环节寻找突破点，运用互联网技术来宣传、推广产品，并发现、挖掘线上需求，从而达到销售产品的目的。纵观今年以来房企营销案例，已经与互联网结合的十分密切，我们判断，“互联网+”的概念被迅速运用到房企营销当中，在于两点促因，其一，房企与利益博弈，以价换量意愿降低；其二，互联网为房企营销注入活力，营销模式灵活易操作，且成效可观。
1、市场回暖与利润收窄因素叠加，房企少见大幅让利
相较于2014年上半年，房企在全国多城市多项目大范围展开打折、清仓及价格下调等方式的“价格战”，今年以来，房企在价格上让利少见。据CRIC监测的典型企业来看，很少出现大幅折扣让利促销的企业， 5折促销仅属于个案，大部分房企的最低折扣也在7、8折左右，而万科、华润等大型房企最低折扣只在9折左右，市场并未出现大幅降价的现象。究其原因，主要是行业因素，一方面3/30新政促使市场升温提速，进入卖方市场，房企占据更多话语权，不太愿意以价换量，一方面，行业利润不断收窄，房企让利空间已十分有限，不断上涨的土地成本、融资利率挤压利润，降价让利的实质空间并不大。
2、“互联网+”营销受追捧，营销结合互联网或成新常态
与此同时，迫于业绩提升的压力，房企在营销策略上谋变。为创新卖点、打通多方面营销渠道，“互联网+”的创新营销方式成为首选。
保利、碧桂园等房企利用移动互联网平台，借网络化用词造势宣传起到很好的吸睛作用。4月15日，保利地产董事长宋广菊发出一则“保利是个P”的微博，随后“保利体”瞬间成了网络名句，引发亿万网民的关注。随后，5月17日，碧桂园“不扯蛋，周一见”的营销噱头也引起了巨大的轰动。房企利用互联网广泛、迅速的宣传方式，不仅增加了整个品牌的认知度，还可为后期项目营销增加了关注客户的体量。此外，房企与电商的结合更为紧密，方兴携手淘宝卖房、18家房企联合举办“微信购房节”，不仅可整合产品资源、拓宽客源，而且打通了线上线下渠道，实现线上交易，将互联网营销推上了另一个高潮。
不难发现，房企在“互联网+”营销的运用已经开始走上了正轨，并有望再上一个台阶。接下来，为应对行业变革，尤其是面对越来越依赖互联网的消费需求群体，房企还将继续在营销层面借助互联网发力，“互联网+”营销正或成为业内新常态。
二、“互联网+”营销经历三个阶段，客户定制将成发展趋势
2000年以后，互联网崛起，与互联网结合进行推广逐渐受到房企关注，至今，房企打造“互联网+”营销已经历从单纯传播到高效拓客至定制化营销的三个阶段。
第一阶段，利用互联网平台推广，营销信息迅速传播。房产门户网站出现让传统纸媒、电媒渐受冷落，线上广告随之兴起，而移动互联网的出现则进一步加速信息的传播力度及广度。微博、微信可让关注客户随时了解房企动向，亦可成为房企营销专属平台。
第二阶段，互联网实现人与人间的连接，成为有效拓客工具。电话出现实现人与人之间1对1便捷交流，互联网则将人与人的沟通上升至1对N阶段，如此，互联网发展为颇具价值的“人际关系网”。房企同样嗅到人际关系背后的销售商机，互联网营销从第一阶段的推广升级至第二阶段的拓客，网络化环境下，房企锁客快、准、狠。
第三阶段，基于客户所需提供解决方案，是互联网思维的最高体现。在营销环节，房企根据可确定的需求，实施针对性方案，“互联网+”营销进入第三阶段。相比于第一阶段单纯传播信息，第二阶段最大力度客户召集，第三阶段则走定制化路线，营销不为找客户，因为客户就在那里。在第三个阶段，“互联网+”营销回归客户，基于客户所需去提供解决方案，这种营销策略是房地产行业营销的本源。
随“互联网+”营销不断升级，各阶段房企营销侧重点也在不断变化。
1、第一阶段：移动互联网为房企营销“新宠”，推广力度大
(1)阶段特点：传播平台从网页版转向移动版，宣传造势
总结上半年房企营销表现，在第一阶段，从营销内容的传播手段上来看，互联网营销运用从网页版转向移动版，营销内容的传播平台上发生变革，传播力度更为迅速、便捷，重在为后期的促销打通宣传通道，从而最终达到促进销售的目的。
相较于传统的报刊、电视广告等营销宣传方式，移动互联网的宣传能达到高效、迅速的目的。在互联网普及越来越高的今天，尤其是青年消费群体，对微信、微博等APP的依赖性越加强烈，因此，房企利用互联网平台进行营销内容的宣传，特别是移动互联网平台，通过造势活动加大扩散力度，进而达到较好的营销效果。
(2)策略及效果：营销用词偏于口语化，短期内即吸金
营销宣传内容上，互联网对于房企来说不仅是内容宣传的工具，还可以将通俗、新奇、吸引人的营销宣传内容，以新颖的网络化词汇加以传播来吸引大众眼球，在短时间内迅速抢得“头条”，博得观众高度的关注。
4月15日，恒大宣布于4月16日8时起将全国所有楼盘住宅全面实施无理由退房。醉翁之意不在酒，对于产品质量过关的恒大来说，此次“无理由退房”活动并不仅仅是一次销售保障措施，而是吸引媒体为其宣传，从而达到品牌推广效益。据悉，恒大无理由退房消息一出，吸引了近600家媒体为其宣传，消息轰动了整个互联网。更值得一提的是，恒大通过无理由退房的宣传效应，强化了购房者的入市心理，达到了促成交易的目的。由此，企业当月(4月份)实现销售额151.2亿元，仅次于万科177.6亿元，首次单月业绩位居全国第二，同时，211.3万平米的销售面积居全国第一。
相较于恒大营销宣传手段上的“互联网化”，碧桂园在营销宣传内容上引用了互联网通俗易懂的口语化宣传方式。5月17日，碧桂园发动全体员工将头像换成集团LOGO，并各自在微信上发了一条“不扯蛋，周一见”动态，为后续“0号行动”的促销活动制造宣传的噱头内容。消息瞬间刷屏了朋友圈，博足了市场眼球，并也因此达到了去库存的销售目的。在营销效果上，碧桂园当月(5月)单月销售125.4亿元，相比上月翻倍，环比增幅接近100%，同比增长51%。
我们认为，在互联网营销的运用上，房企可采用通俗、新颖的内容营销，甚至仅以一则简短的口语化宣传词，就能使得客户获知企业信息，不需要投入高额广告费用做大量产品信息广告。尤其是在市场上已有一定名气的企业，可搭建网络平台展开自媒体方式的内容营销。
2、第二阶段：搭建人与人连接，实现销售渠道网络化
(1)阶段特点：房企借互联网撬动人际关系，营销全渠道
在第二阶段，“互联网+”营销为房企看中互联网对人际关系的作用。一则面向特定人群传播，再由这部分人扩散，引导更多客户，如全民营销2.0；二则与互联网平台达成合作，双方客源可相互转化，如跨界电商。
2014年之前，全民营销集中于线上方式拓客；2014年，万科、旭辉等房企引入互联网技术公司，打造移动客户端“万客通”、“微销宝”，对老业主、经纪人、中介等社会资源开放，实现线上高效、精准拓客，全民营销进入2.0时代。同年，跨界电商风袭来，万科携手淘宝“账单抵房款”，上线半日引140余客户享优惠，中海联姻京东，为甲级写字楼用户提供增值服务，更有方兴联合乐居“双11光盘节”，单日揽金42亿元。2015年上半年，全民营销、电商平台热度持续，房企拓客渠道亦增加新元素，“合伙人”、中介、“全链条”购房模式融入进来，“互联网+”营销卖点创新。
(2)策略及效果：利用互联网资源共享，客源积聚促销售
随着互联网与人的关系日益紧密，在线上开展全民营销的时机已成熟。房企搭建互联网全民营销的平台，全面铺开线上、线下的销售网，续万科、绿地、碧桂园等房企之后，荣盛、金地也加入全民营销2.0。不仅如此，互联网亦是资源整合的平台，可以看到，房企频频联合电商，保利、方兴先后牵手京东、淘宝，强强合作，实现客户资源共享，拓宽客户来源渠道，尽可能地挖掘潜在客户，在短时期内去化库存、冲刺业绩。
2015年之前，已有万科、碧桂园、恒大、绿地等房企涉足互联网“全民营销”。进入2015年，荣盛发展、金地等房企也开始加入互联网全民营销行列，2月4日，荣盛发展推出全民营销“盛客通”，将其旗下32盘进入全民营销模式，对于凡成功转介客户，住宅成交最高奖励10000元/套，商业网点最高奖励30000元/套，将全民营销的最高佣金额度刷新。4月25日，金地上线全民营销平台“金地云客”，并与“房多多”等互联网平台达成“金地云客渠道战略联盟”，“金地云客”上线，依托互联网，以佣金奖励机制召集经纪人销售房源，打通了金地互联网的销售渠道，同时，与“房多多”等平台联盟，金地将拥抱更多不同的渠道，实现全渠道销售平台。
基于“互联网+”的全民营销模式，不仅可以激励员工，提振销售业绩，更是实现了房企从网络平台的“点”向搭建销售“线”的全渠道转化，是房企营销与“互联网+”更深层次的结合。
3月21日，方兴地产与淘宝在北京宣布“上帝淘金季”活动，共同打造互联网线上的房地产交易流程。方兴借助淘宝网的平台影响力和安全的支付环境，将购房这一大宗交易逐步由线下移至线上。对行业而言，这是“互联网+”思维方式的又一次颠覆。此外还有保利地产联合京东开展“保利房展会”。4月10日—12日，保利携带旗下10城26盘参展，包括广州、佛山等10个城市，此次房展会对于保利而言，与京东强强联合，进行房源、家电优势资源的直接对接，实现客户资源共享；并以账单抵优惠借势拉拢京东会员，拓宽客源。最终此次展会也取得惊人的成果，3天成交额高达15亿。
由此，我们认为，在第二阶段上，房企通过搭建互联网平台，或者与互联网电商企业合作，利用其平台打通线上客户共享的渠道，实现人与人的链接，将营销链由“点”向“面”转化。我们认为，现阶段房企可与互联网电商企业合作，可借助其品牌优势，强强联合，进行产品资源的直接对接，实现客户资源共享的网络化效应，并能大大降低互联网营销平台开发成本和运营风险。
3、第三阶段：关注客户反馈，客户需求倒逼企业变革
(1)阶段特点：迎合客户个性化，提供营销解决方案
互联网在拉进客户与房企的距离之际，也为房企发现客户需求、创造需求提供捷径。根据可确定的需求，房企实施针对性营销方案，无需拓客，目标客户自愿“上钩”，“互联网+”营销进入第三阶段。在第三个阶段，“互联网+”营销回归客户，基于客户所需去提供解决方案，这种营销策略是房地产行业营销的本源，也是互联网营销的趋势。
众筹模式是借互联网解决客户低成本置业的典型营销事件。2015年上半年，当代置业、远洋及万科等均涉足众筹，与某个互联网平台合作，发起众筹活动，设定筹资标准，客户购买后，可享受低于市场价的购房优惠。此外，营销搭上互联网金融，则为客户缓解房款压力提供解决方案。如远洋联合京东金融，提出“六大计划”，首付分期付，0利息是亮点；保利牵手民生银行推“利民保”，客户购房享理财收益，保底收益4%。
(2)策略及效果：引入互联网契合需求，需求带动置业
“互联网+”营销发展至第三个阶段，营销不再局限于如何去做渠道，如何去找客户，对房企而言，客户的需求就是营销的准则。就目前房企营销策略来看，此阶段的营销有两大方向，其一，提供产品、服务方面的定制，营销具有针对性；其二，引入互联网金融，直面客户理财、购房准备金、首付款、按揭款等需求，营销有的放矢。
2015年年初，当代与北辰携手无忧我房网推出“全盘众筹”活动，实现真正意义上的房产众筹。从众筹启动到最终客户选房，“全盘众筹”不仅保证客户可低价置业，而且实现客户参与项目规划。
建设期间，客户参与项目规划设计，自行定制户型、朝向等等，达成统一意见，提交给施工方，实现产品个性化需求，到选房期间，保证低于市场价置业，针对不同认购额度的客户提供不同程度的购房补贴，最高可达2453元/平米，众筹客户将坐享低价置业。除此，如果客户在选房前期不愿行使众筹优惠权，则有合作的第三方公司包销房源，众筹优惠权不被浪费，转化为额外理财收益，综合收益率可达39.5%。
根据公开信息，当代北辰“全盘众筹”筹资上线即在短期内售罄，累计募集2440万元，可以说明客户对这种营销方式颇为认可。而且在整个众筹期内，客户参与到产品设计，并享受购房优惠，我们认为，众筹策略确实可以兼顾产品定制与低成本置业，对客户而言，是小投入换取大回报的置业新方式，在房企层面，蓄客早于项目建设，降低项目开发成本，同时确保房源有主，免去拓客之忧。
5月7日，远洋再度联手京东金融，开启“人生X计划”中的“金融+”计划，为客户置业提供一套全方位的金融解决方案。二度合作，除了延续前期的房产众筹，享受京东专属购房优惠外，还增加“白居易”首付零息分期策略及装修白条信贷服务，放大了京东金融属性，满足客户在置业过程中的全方位金融需求。
其中，“白居易”首付零息分期的实质就是“0”首付策略，客户与远洋达成置业意向，由京东金融提供首付款贷款需求，首付款分期返还，最长可分期24个月。同时，在分期返还期间内，远洋将承担6个月的分期利息，以贴息方式补贴客户首付。对客户而言，这种营销方式助于缓解一时的资金压力，也降低了置业的门槛。而装修白条信贷服务契合装修款之需，减轻置业后顾之忧。远洋将京东金融的消费金融属性运用于营销环节，给予准业主“打白条”的机会。即在购房期间，京东金融为业主提供10万的装修白条额度，无需抵押即可获得装修资金，解决其在购房置业后入住装修的需求。
相比于前期房产众筹，此次活动，京东金融从资金管理平台向资金支持平台转变，改变房企、互联网与客户之间的关系。从首付零息分期到装修白条信贷服务，京东金融作用到客户购房环节，可以解决客户的资金需求问题，短期内有效缓解资金压力，便于客户置业。至此，互联网金融发挥其放贷属性，反映到销售层面，促进房源消化，远洋亦从中达到去存化的目的。
三、基于客户需求而自我变革，将是房企营销的目标
就2015年上半年房企互联网营销总结来看，贴上“互联网”标签，房企营销往往是某几个阶段的结合，如保利发起房展会，可与京东联姻做推广、做拓客，同时亦联手民生银行出击客户购房与理财，可以说，不同阶段的营销选择，房企将销售成效作为衡量准则。由此，对于企业未来营销方向，我们房企以下几点建议。
1、在第一阶段，以营销噱头搏关注但活动要落地
不可否认，房企做好推广，营销造势不可或缺，而嘘头就是造势的催化剂。从“保利是个P”横空出世，到碧桂园“不扯蛋，周一见”，不足一个月的时间，房地产圈内新闻头条已被保利、碧桂园先后占领。保利抛出“P”，貌似自黑，但暗藏玄机，其后续动向顺势成为大家关心的话题，碧桂园则发“扯蛋”图文，朋友圈内刷屏运动，让周一发布的“0号行动”未开先火。行业内，大家都见惯了换汤不换药的活动事件，而且都有一颗八卦的心，这样接地气、口语化的话题释放，经互联网传播开来，势必吊起越来越多的人揭开面纱后面真相的好奇心，持续关注话题进度，这也正中噱头营销的目的。所以，我们建议，房企做互联网营销，搏关注的要点是噱头，而且是接地气儿的噱头。
不过，需要注意的是，噱头终究华而不实，营销要效果，必须保证活动落地。光打出口号，没有干货，万万不行。
2、在第二阶段，广泛合作互联网平台引导客源
房企实施“互联网+”营销，必须向互联网找客源，互联网平台是依靠。目前来看，房企主要合作的互联网平台集中于电商，典型是淘宝和京东两家电商巨头，客户大数据是对房企最为有利的资源。由此，我们看到方兴两度合作淘宝，从最初卖房延伸到“房产网购全链条”，淘宝用户转化为方兴业主，保利联姻京东账单抵优惠，也是将京东用户拉拢过来置业。所以，互联网平台，尤其是电商，聚集国内各年龄段消费群体，且以青年消费者为主，与主流购房客群一致，是房企最需要的客源基础。
站在拓客层面，我们建议房企与广泛的客户基础较好的互联网平台建立合作关系，无需额外营销开支，对方客户资源可被引导到房产消费中。不仅如此，如果双方深度合作，基于互联网平台对用户数据分析，归纳特征，房企可对庞大客户数据进行匹配筛选，直接用于后续项目精准营销。
3、在第三阶段，贷款、理财类金融灵活用于蓄客
房企牵手互联网金融，为客户提供贷款、理财，可灵活用于蓄客期。目前来看，互联网金融与营销结合，有两个方向，其一为“0”首付，一般采取客户通过互联网金融借款，交纳首付，房企提供还款贴息优惠的方式；其二为期房理财，客户购买互联网金融理财产品，可获得理财收益，未买房先获利。我们认为，这两种策略均以降低置业门槛为引子，需释放于开盘前蓄客期阶段，达到高效蓄客目的，在策略实施时，灵活运用。“0”首付适用于刚需产品，针对青年置业，从缓解首付压力角度扩容客源，而期房理财适用在中高端投资型物业，理财额度较高，收益可观，且购买后，客户转手可再获价差收益，容易获得客户认可。之于房企，互联网金融是发展趋势，运用于营销环节，发挥金融属性即可。
4、在第三阶段：根据客户需求实现企业自身变革
“互联网+”营销不断升级，在第三阶段，产品定制方式已引起部分房企关注，未来将是房企营销的竞争点，其发展刚起步，前景看好。一方面，房地产开发模式追求高周转，快速开发、快速复制，市场批量化、模式化产品随处可见，产品存创新空间；一方面，90后客群正在崛起，为新生代购房主力，他们对产品要求不再局限于南北通透、够不够住，个性化介入置业考虑因素。如此，未来个性化定制或将成为房企主攻青年置业的“大招”。我们认为，寻求客户定制，发现需求、创造价值，引导客户主动连接匹配的产品，是互联网营销最终的目的。
2015上半年总结展望(六) 企业篇
业绩稳增，融资大涨，下半年转型依然是主旋律
文/克而瑞研究中心
2015年以来，330新政和央行的两次降息，直接刺激了楼市的回暖，房企销售企稳回增，拿地热情也有所提升。A股再融资、中票、公司债等融资渠道的宽松，使得2015年以来房企融资大涨，房企的债务结构也得以改善。而金融和互联网概念受持续热捧，房企普遍受到了“互联网+”和“金融+”的洗礼。
展望2015年下半年，房企将逐步适应新环境，转型依然是主题。越来越多房企将摆脱规模的束缚，更多看重利润，将更多的精力用于改善产品服务，优化管理，提升竞争力。而主动拥抱互联网，促进项目去化，多元化扩张，试水新业务，依然会是众多房企的必修技能和共同选择。
一、业绩：前五月多数房企业绩保持增长，目标完成率普遍低于四成
2015年前5月，18家典型房企的销售金额为5655亿元，同比增长2%；销售面积为5418万平方米，同比增长6%，尽管典型房企继续保持增长，但增速较去年同期有所下降。究其原因，主要是一季度市场行情惨淡，加上春节假期的影响，企业销售业绩普遍较差。而去年一季度市场环境尚可，加上企业尚有大量上年认购未签约的销售陆续签约，企业业绩规模和增速保持在较高水平。二季度以来，在降息、降准等政策利好下，市场逐渐回暖，加上房企发力的双重作用，典型企业销售金额节节攀升。而去年二季度开始市场行情急转直下，企业销售纷纷受阻，因此今年四五月企业销售增速开始逐渐增加。预计在市场行情利好以及企业年中大考压力之下，6月还将有一轮房企销售的爆发，企业销售增速将继续上扬。
从单个房企来看，多数企业的销售业绩依然保持增长，不过增速较去年同期均有大幅下滑，但同时也有不少房企的销售业绩出现大反转。
典型房企中增速最快的要数华润置地，同比增长达49%，主要是由于企业去年同期业绩相对较差，华润去年同期销售下滑达32%。但企业加强推案和销售力度也是毋庸置疑的，华润今年在北京、上海等多地高调拿地补充土储，也侧面反应出企业持续加强销售的态度。
而在去年同期异军突起的碧桂园在今年下滑明显。主要是三四线城市市场不佳，销售遇阻，此外碧桂园去年年底推货量大，营销力透支以致今年来推案量大幅减少，影响了企业的销售业绩。同样下滑明显的还有绿地和富力。绿地今年业绩下滑一方面是企业追求利润、推货量少；另一方面是绿地更多的精力投入到了多元化的建设中，销售方面有所弱化。而富力则是企业在市场不佳的情况下营销力度不够。融创今年因为融绿事件、佳兆业事件花费了太大精力，以至于销售虽然保持了增长，但是增速同比大幅下滑18个百分点。
和2014年不同，今年不少房企在目标上有所放松，目标增长率都不超过20%，典型的如万科不再设置销售目标，而绿城更是降低了企业销售目标。14年房地产市场整体低靡，以至于企业对于今年依然持有保守态度。另一方面，典型企业都从追求规模的增长向追求质量增长转变，纷纷寻求转型，不再像过去一样看重销售目标增长。
从销售完成度上来看，前五月典型企业目标完成率并不乐观，典型房企的普遍完成率在25%-35%之间，而去年同期典型房企的目标完成率水平大致在30%-40%之间。主要是因为一季度市场行情较差，企业销售普遍较差。随着市场转好，四五月份企业销售开始稳定增长，企业目标完成率才开始快速增加。目前来看，目标完成较好的要数恒大，而绿地的完成则为最低，仅18%。
二、拿地：房企拿地态度依然谨慎，下半年有望抬头
前5月，20家房企拿地总建筑面积约4378万平方米，同比减少32%，拿地金额约为1671亿元，同比下降11%。究其原因，一方面年初市场整体表现的较差，企业销售不佳，另一方面土地价格一直“坚挺”，特别是一二线城市，土地价格居高不下，房企拿地成本过高、利润空间持续压缩，促使房企谨慎拿地，一季度典型企业新增土地总建面同比大幅下滑47%。
但随着“330”政策的落地，整体市场销售情况逐渐出现好转，房企拿地热情有所回升，政府也开始积极推地，一线城市也陆续开始出现如上海闸北区市北高新技术服务业园区地块等地王地块。四五月典型房企新增土地建筑面积同比增加35%，预计随着下半年销售情况的继续好转，房企拿地意愿有望进一步抬头。
从拿地企业来看，新城控股以482%的同比面积增速成为前5月拿地增速最快的房企，荣盛发展则以447%的面积增速屈居第二。其中荣盛发展之所以大幅度“补仓”，是因为京津冀一体化提升区域价值，企业选择大力布局京津冀。
各家房企的拿地销售比也同样反映出了企业拿地态度的谨慎。从统计的17家典型房企来看，11家企业的拿地销售比不足0.3，特别是去年上半年大手笔拿地的央企中海，今年拿地销售比不足0.1，同比大幅下滑近八成。相对来说，旭辉就“疯狂”的多，拿地销售比高达1.18，但考虑旭辉新增地块多为与其他房企合作所拿，计算权益占比后旭辉的拿地销售比降为0.4左右，也维持在相对合理谨慎的水平。
土地储备总量和消化周期方面，恒大的土地储备仍然远远超过其他房企，总量高达1.44亿平方米，足够集团未来7-8年的发展。整体来看，多数企业土地储备消化周期保持在4-8年的中等水平。一些高周转的房企，比如万科、中海等，土地储备量略低，只能维持企业未来约3年的发展；而富力、绿城等这种中高端产品占比较大的企业，由于去化速度慢，土地消化周期长达9-10年。
三、融资：国内融资环境大幅改善，房企融资热情高涨
2015年房企延续了2014年年末的融资热情，融资规模全面超越去年。我们认为主要有以下几点原因：一是房地产市场环境并未完全转暖，企业的运营资金链依然有压力；二是央行连续降准降息，房企迎来发债好时机；三是国内融资环境大幅改善，企业融资门槛大大降低。
根据CRIC监测，108家监测企业今年前5月融资总规模达3685亿元人民币，同比大增70%。一方面去年9月份上市房企融资放宽，获准发行中票之后，典型房企陆续启动发行中期票据的计划。另一方面，2月央行宣布降准和降息、3月央行再次降息，融资成本降低也是提升企业融资热情的动因之一。此外，证监会取消上市房企再融资的前置审查，房企的股权融资也大幅增加。随着4、5月房地产市场热销频传，回暖迹象现象更增强了企业融资扩张的信心。
2015年前5月，新增IPO上市房企并不多，主要以完成借壳企业为主，绿地、农工商等企业相继完成上市流程成功上市。前5月仅天朗表示要在新三板上市。进入六月后相继有红星美凯龙完成IPO、新光集团宣布拟借壳四川金路上市，新一轮的上市热情或于下半年开启。
过去碍于国内A股市场严格审核审批流程，不少企业选择到香港上市，而在上市方式上选择借壳，但是随着A股上市审核放宽，房企或将重新把境内IPO放在首选。目前国内A股市场火爆，引发了美国中概股的退市潮，不少企业选择回归A股，此外，新三板的挂牌也丰富了国内上市途径。
此外，随着房企业务多元化的陆续推进，新业务带来的分拆上市将会持续增加。尤其在物业方面，包括万科、保利、中海、碧桂园等多家企业有物业分拆上市意向。在多元化的拓展上，不少的方向都有着较好的发展前景，适时的上市有助于企业的进一步发展。像彩生活、万达院线等上市后都有着较好的表现，也是吸引房企分拆上市的一大原因。
从108家监测企业的融资类别情况来看，今年前5月，房企在增发配股方面明显有大幅提升达31%，一跃成为房企今年第二大融资方式。增发配股之所以大涨主要是因为A股再融资的放宽以及A股市场的火爆，并且这种股权融资行为既能集资又能优化财务结构可谓一举多得。
前5月，票据债券的融资份额有所降低，但是从数额看依然有1545亿元人民币，同比增长达27%。从去年9月中期票据开闸后，房企的票据、债券融资急剧增加，以致2014年下半年房企票据、债券融资额超过2000亿元人民币，就目前房企的票据、债券融资水平看，今年上半年的票据、债券融资额依然会维持在高位。尽管央行已进行多轮降准降息，但是前5月房企的银行贷款量增长并不明显，份额也有所下降，主要是股权融资及票据、债券融资目前优势更明显，企业通过上述途径已可获得成本更低、周期更长、额度更大的融资。
据CRIC监测，2015年前5月108家监测房企的海外融资占融资总额的27%，而这一数据在去年同期为43%。房企海外融资大幅下降主要有以下原因：一是受累于佳兆业债务违约事件影响，海外融资难度增加；二是人民币贬值以及美国QE退出的影响，弱化了境外融资的成本优势；三是境内融资渠道大开，房企不必过分强求海外融资。
四、财务：短期资金压力仍在，长期债务结构优化
在A股再融资开放和发债通道畅通后，房企国内融资环境有所改善，各类房企债务结构长期化。不过，一季度行业整体现金短债比有所下滑，而不同规模的房企亦出现分化：大型房企各项指标尽管有一定程度的下滑，但仍处于相对健康的状态；而小房企恶化趋势未发生本质改变，尚未度过危险期，资金压力不小；中型房企虽然各项指标均有所改善，但也仍存在较大的短期偿债压力。
1、行业资金运营压力短期仍然存在
一季度末，A股135家房企现金持有量环比下降7%，其中大型房企下降17%，降幅最大。一季度末，135家房企一年内到期短债环比下降1%，现金短债比为0.80，环比下降6%。不同规模房企分化明显，小型房企现金短债比继续恶化，下降了5%；而招保万金四家房企由于现金持有量的大幅下降亦导致了现金短债比有较大幅度的下降，不过1.59的现金短债比仍处于相对安全的水平，短期偿债压力并不大；中型房企的现金短债比有所改善，上升了7%。
2014年一季度到2015年一季度，A股135家房企商品和劳务买卖活动的现金收支比先冲高再回落。截至2015年一季度末，行业现金收支比环比下滑12%至1.01，处于收支平衡。不过不同规模房企持续分化：小型房企在2014年底出现收支平衡后，掉头向下，下滑21%至0.82，需要积极融资以维持企业正常运营；大型房企也出现了17%的下滑，收于1.15；仅有中型房企有所改善，上升9%至1.08。
2、行业债务结构趋向长期化
一季度末，A股135家房企长短债比1.50，环比提高9%，行业债务结构长期化。其中，中型房企改善最为明显，环比提高16%至1.36，大型房企和小房企也有6%-7%的改善。
不同规模房企长短债比之所以普升，跟国内融资环境有所改善不无关系。尤其是2014下半年以来股市行情向好，A股IPO及再融资开闸，不少房企纷纷推出了股票增发计划。根据CRIC监测，1-5月，共有32家上市房企公告了再融资预案，涉及融资规模1240亿元，无论是数量还是融资规模均已经超过2014年全年。并且不少房企通过发行中票、公司债加大融资力度，其中，2015年1-5月，共有31家国内房企公告了发行公司债预案，涉及融资规模858亿元，超过去年全年水平。
综合所有融资方式，截止5月中旬，单A股市场就有38家房企抛出43次再融资、中票、公司债融资预案，拟融资总额达到1646亿元，超去年全年总量。随着各项融资方案的落地，预计未来大部分房企的债务结构将继续改善。
五、展望：五大维度转型，促进房企价值重构
行业正在急剧发生变化，2015年注定是个转型年，上半年已经有不少企业抛出了转型计划。展望下半年，房企还将从利润与规模、产品与布局、营销与去化、主业与多元、管理与创新等五大维度入手，积极应对市场新常态。
1、利润与规模：利润为王，摆脱规模束缚
行业环境变化，规模已经不再是所有房企最重要的目标。龙湖、绿城、雅居乐纷纷下调2015年销售目标，保利地产、融创、远洋地产、富力也仅仅是维持销售目标。龙湖地产、远洋地产等房企更是明确提出规模不再是企业的关键，甚至不再考核销售规模。
随着行业利润的压缩，房地产行业结束了暴利时代。房企纷纷转而追求利润规模和回款率。未来行业蝶变持续：其一，开发运营越来越精细化，通过技术升级、互联网手段、管理优化等方式提高成本管控，优化流程，促进精细化运作。其二，追求利润胜于规模，将会有越多越多的房企，尤其是大中型房企不再以规模为单一指标，更多追求利润和现金流的稳健。
总而言之，行业的主旋律将从“做大做强”过渡到“做强做大”。
2、产品与布局：改善型产品成主流，继续重点布局一二线
产品方面，330新政和降息使购房者获得实在优惠，充分释放了改善性需求，改善型产品和豪宅产品迎来市场热捧期，从2015年上半年深圳和上海楼市的火爆程度可见一斑，而那些地段好、配套好、品质优、差异化定位的产品将率先在市场中脱颖而出。新政的作用将继续持续，预计未来改善型产品将会继续受到市场的欢迎。
布局方面，2015年以来北京、上海地王频现，一线城市由于去化压力小，增值潜力较大，持续被房企热捧。未来一、二线城市将继续是房企重点布局的区域，不过这也并不意味着三四年城市丝毫没有机会，近年来，嘉凯城携王牌产品“城市客厅”在江苏、浙江等能级更低的城镇大量布局，正是看重这些城镇经济基础好、人口和消费支撑较足，存在一定的价值洼地。而对于一些库存高企、土地消化周期长、人口经济支撑不足的三四线城市，房企要谨慎进入。
3、营销与去化：互联网、金融手段齐上，去化为先
房地产营销变得多元化，除了传统渠道外，互联网化手段也是一大选择，诸如众筹、互联网金融等方式层出不穷，被房企们奉为去化利器。前有远洋地产与京东“双十一”众筹活动，获得了近18万人参与的网络关注度，曝光率大大提升，品牌获得广泛宣传，后有平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业，共同发起并成立中国房地产众筹联盟，众多房企在众筹上的试水不甚枚举。总归而言，其作用主要是或吸引关注促进宣传，或提前锁定购房者，能够更好促进和保障项目去化。
而金融手段的应用也非常多，未来还将推陈出新。房企运营金融手段促进项目去化的主要有两类，一类是低息首付贷款，促进购买条件达成；另一类是理财收益吸引潜在购房者，加上房企本身补贴，形成“高收益”，创造营销效应，促进成交。
从未来的趋势来看，房企去化将越来越难，购房者也会越来越理性，真正实惠于购房者的手段，才能更好帮助项目去化。而“营销嘘头”式的众筹或理财，将有可能被更多的购房者所识破而不再有效。但不可否认，房企的这些创新是一种进步，并且随着互联网、地产、金融的深入融合，将会有越来越多的新方式出现。
4、主业与多元：优化投资组合无可厚非，地产基本功不可废
房企进行非房业务转型，进行跨界布局近年来是越来越频繁。而这种形式的转型一方面是为了寻找新的增长点，一方面也是顺应形势优化投资组合的选择。其中受热捧的就有“大金融”、“大健康”等方向。
金融领域方面，落地情况相对较好，代表的有绿地的“地产宝”、万达的“稳赚1号”、而中天城投、泰禾等房企也有了实质性动作。对于复星、恒大等涉足的健康产业，由于产业的发展周期长，短期难出效益，尚未见有所成效。此外，还有进军娱乐，试水农业、快消品的房企，其中以万达院线表现最为亮眼，不仅业绩优异而且在上市后市值屡破新高。
对于房企试水新领域，无可厚非，不过转型非一日之功，房企在多元化选择的时候，要考虑企业战略定位和产业组合的协同效应，而房地产主业的健康发展将是新业务探索的重要支撑，基本功不可废。多元化是大部分企业发展的最终形态，预计未来将会有越来越多的房企推出多元化措施。
5、管理与创新：管理优化与业务创新乃提升竞争力之利器
房地产行业的变化和调整，推动房企进行管理优化和业务创新，包括众多房企提升物业管理试水社区O2O，绿城产品小型化创新，万科碧桂园等房企项目跟投机制创新等。
以物业管理为例，众多房企纷纷宣布试水社区O2O，已经进入或宣称进军社区O2O房企已经有花样年-彩生活、龙湖、万科、绿城、佳兆业、保利地产、新城地产、远洋地产等多家房企，而中海地产、万科、世茂更是欲将物业管理板块分拆上市，然而目前仅有彩生活等少部分房企取得成效。不过，房企在社区服务上的优化和创新依然值得赞许，更何况，社区服务领域相比住宅的一次性销售，可以服务业主几十年，未来蕴藏着无限的可能。
管理创新上，万科、越秀、碧桂园、金科等房企都提出项目跟投制度，泰禾近期也试图推出员工持股计划。行业调整期，房企推出激励制度，有助于提高员工的积极性和参与度，促进项目成本控制，提升盈利水平。
未来，随着“白银时代”的推进、行业竞争的加剧，为了脱颖而出，提升竞争力，将会有越来越多的房企在各个方面进行创新和提升。
结语：不同能级房企将持续分化，大型房企依然无法逆转利润空间压缩的大势，而小型房企则面临生存困境，难以承受竞争压力，逐渐濒临淘汰。转型大势所趋，大型房企转型以分散风险，提高竞争力，优化产业组合，小型房企更要转型以谋求生存的动力。房企应审时度势，积极思考变革、创新与转型。
2015上半年总结展望(七) 创新篇
新常态下谋出路，积极创新引领转型
文/克而瑞研究中心
2015年上半年，房企间的竞争加剧，生存压力更大，对转型和创新的需求也更为紧迫，基本确立了转型方向，并开始加快执行速度，逐步将战略落地。如果说2014年的转型是房企自发进行的浅层次试水，那么2015年更像是在宏观背景引导下，全面进行的深度“整合“。
房企纷纷紧跟政策和资本市场动态，利用自身的行业地位和资源积累，在金融、健康等领域探索能与房地产主业互动的新模式，不仅优化了产品力和融资成本，也延伸了产业链，增加了新的利润增长点。在国资改革浪潮下，央企间的重组是对优质资产的梳理，提高了运营效率；更多的房企选择合作抱团取暖，对象包括了互联网、金融等各大行业巨头，内容也较去年更为深入和实际。
一、金融创新：助力融资和营销，互联网平台带来新盈利点
“金融”是2015年房地产行业最为热门的词汇，房地产行业的发展与金融业密不可分，主要体现在融资方面。新常态下，房价不再能维持以往的增速，地价和融资成本却不断攀升，使得房企开始寻求金融创新，采用各种模式参与到金融行业中，不但能够促进房地产主业的发展，也能作为新板块独立开展，增加利润。
1、搭建平台：搭建互联网金融平台，寻求新盈利点
绿地联手阿里蚂蚁金服和平安陆金所，成功发布市面上首款互联网房地产金融产品，旗下互联网房地产金融平台“绿地地产宝”于同日启动。首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增，将投资于绿地旗下江西棚改项目。
除了绿地外，泰禾亦宣布与大股东在福建平潭自贸区投资设立泰禾金控，将致力于金融及类金融业的投资，同时把握资产管理和股权投资行业发展机遇，通过投资或收购互联网+金融股权，构建泰禾集团的互联网金控平台；中天城投全资子公司贵阳金控通过增资模式实现控股招商贷，未来,招商贷将被打造成为类似交易所的纯信息中介平台,除了提供小额网贷撮合服务之外,也将提供大额债权转让服务,由包括地方政府资产、银行资产、国有企业资产、资产管理公司在内的各类优质资产所构成,从而使招商贷成为能全方位覆盖普通借款人和机构借款人并能够有效撮合借贷双方交易的优质信息平台。
对于房企来说，互联网金融平台的创新之处在于，并非为自身融资设立，其主要业务是联结撮合中小型房企与金融机构，并收取管理费用，或进行房地产类股权、债券、不良资产的转让和处理。以绿地为例，中小房企通过平台的融资成本约在6-8%，绿地与金融机构的良好关系使他们易于获得低成本融资，对利率的设定并不受限于品牌，而能更多地考虑项目的情况。同时，相比普通平台，房企建立互联网金融平台的竞争力在于，房企在房地产行业的经验使其能更好地对项目进行风险评估，确保资金安全性。
2、优化融资：借力金融监管突破，增加融资渠道
创新融资手段在发展初期，仅适用于龙头房企。尽管国家大力鼓励金融创新，但依然不少旧的政策限制，而龙头房企公信力和集团整体资金背景强大，能给予政府足够的理由“破冰“。在龙头房企试水成功后，这些创新融资手段将被逐步推广于中小型房企，推动房地产行业的进步，尤其有利于商业、产业、养老等长期持有物业的发展，以及房企运营能力的提升。
万达联手快钱发起互联网金融产品“稳赚1号”，又被业内称之为“Pre-REITs”。投资门槛仅为1000元，最高认筹100万元，除了每年6%租金收益，产品还有一个7年150%的回购条款来自物业增值，预计年化收益13%。按照王健林的说法，轻资产模式之下的万达，未来一年最多可以开到100个万达广场，到2025年，计划开业1000个万达广场，以每个万达广场10亿投资计算，这些万达广场投入的资金将达到万亿计算。若都采用“众筹“的手段进行募集，则能聚集小投资者的闲散资金用于持有，将精力更多地集中在如何经营上，不再依靠住宅销售补充现金流。
万科联手鹏华发行鹏华前海万科REITs封闭式混合型，成为国内首只获批的公募REITs基金。本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。而在退出机制设置上，将在投资期届满，由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。对万科和整个行业而言，有了REITs，今后发展商办地产、物流地产、消费地产就无需担心资金沉淀，行业加快转型，持有经营物业将进入一个黄金发展期。
3、促进营销：众筹建房增加投资属性，促进产品销售
这一模式的主要流程是先寻找购房群体，然后根据客户的购房居住需求拿地(先拿地亦可)，并通过专业开发商开发建设直至最终交付使用。通过众筹建房，房企不仅可以一定程度上缓解资金压力，还可以提前锁定潜在购房者，降低项目建成后的去化风险，精心策划下则可以引发较好的宣传效果。
平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业共同发起中国房地产众筹联盟。首个项目将由平安与碧桂园合作推出，用于碧桂园首次在上海所拿的嘉定徐行镇地块上。该项目将由碧桂园提供产品，平安好房提供平台。项目会以每平方米为单位，针对该项目感兴趣的投资者或购房者进行资金募集，在楼盘完工后，投资者拥有该套楼房整体或者部分权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。
当代置业成立了自己的众筹平台“无忧我房”，并成功运作了多个众筹建房项目。该模式为客户提供一定的投资现金回报和购房优惠，参与众筹者还可以对楼盘进行个性化定制。项目通过工银瑞信财富1期和2期发起众筹，目标金额共2440万元，共145份88份。项目受到了很好的市场关注，在短时间内成功完成资金众筹，并于2015年初启动了项目建设。从理财收益上看，以最低档10万元投资为例，若投资者最终购房将享受47%的年化收益率，即使最终没有选择购房，年化收益率也在26%。由于涉及资金筹集，当代置业与工银瑞信的资管计划合作，避免了非法筹资的法律风险。
二、多元转型：房企跨界转型，偏爱大健康、大消费、大文化
2015年上半年，房企跨界多元化消息接踵而至，个别房企剑走偏锋，玩起石墨烯、机器人、空间飞行器等尖端科技，更多的房企对大健康、大消费、大文化等大众消费情有独钟。
1、大健康：房企转型大健康，既增利又促主业
自2013年国务院正式提出健康服务业的发展意见，华业地产、中天城投、宜华地产、恒大地产等多家房企明确转型大健康产业，或多元化发展，或全面转型。2015年上半年，多家房企加快开拓大健康产业。5月4日，华业地产发布重大资产收购报告书，拟以支付现金21.5亿元收购捷尔医疗100%股权。6月18日，恒大旗下恒大健康(原香港新传媒控股 00708.HK)联手南方医科大学建立恒大南方健康管理中心，同时恒大旗下首个互联网社区医院也在广州正式落地。6月23日，恒大健康公告，将与韩国原辰医疗美容集团联合创办的恒大原辰医学美容医院在天津恒大世博中心开幕。至此，恒大健康特色板块的互联网社区医院、新型国际医院、医学美容及抗衰老、养老产业四大健康板块雏形凸显。
除了顺应时代需求和经济发展要求外，房企转型大健康，主要因为：1)大健康产业可提高房企整体利润。企业开发销售业务的利润率逐年下降，亟需新的利润来源缓解开发业务利润下降的压力。大健康产业的高利润率可以有效提振房企盈利能力。
2)大健康产业概念清晰，可助力房企发展产业地产。大健康产业衍生出包括医疗产品、保健用品、营养食品、医疗器械、保健器具、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个与人类健康紧密相关的生产和服务领域。这一产业链目前繁荣复杂，较为分散，房企可大力发展大健康产业地产，加速产业链的集约和发展。
3)房企转型大健康，具有资金和载体优势。目前大健康仍以医疗为主体，全产业链发展仍需时日。而医院等项目前期投入巨大，回报期较长。房企作为资金密集型企业具有操作空间。同时，房企旗下项目及业主等载体众多，大健康产业的产品会被优先选择，发展会更加顺利。
需要指出的是，目前国内大健康仍处于摸索阶段，考虑到前期投入巨大和经验缺乏，房企转型关键在于选好领域。我们认为，恒大选择的大健康领域资源成熟，定位清晰，颇具发展优势。恒大健康产业划分为四大业务板块，分别为社区医院、新型国际医院、医学美容及抗衰老、养老产业。
一方面企业根据现有社区载体及健康产业现状，优先发展社区医院。目前，恒大社区医院服务可覆盖集团旗下170多个城市400多个社区及周边，服务人群以370万业主为核心向周边扩散。因庞大社区载体的支持，恒大在发展社区医院方面具有先天优势，同时社区医院更能够作为项目优势反哺销售业务。
另一方面企业根据消费需求热点，积极发展医学美容及抗衰老服务。中国医学美容近年来发展迅速，成为继房地产、汽车、电子通讯、旅游之后的新的消费热点。医学美容及抗衰老服务需求在国内已然相对成熟且未来需求可观，市场培育期较短，短期内可获利，这一消费趋势促使恒大积极发展医学美容。
总体而言，大健康产业作为趋势性阳光产业，非常值得房企进入。但房企发展大健康产业势必要建立在现有企业优势的基础上，有合适的切入点，选择适合自身的发展路径。我们认为，因为大健康产业牵涉资金过多，试错成本过高，中型房企适合这方面的多元化，小型房企并不适合，除非整体转型。
2、大消费：恒大卖水、卖油、卖牛奶，绿地不甘寂寞开超市
白银时代，跨界进军“大消费”领域的优质房企不在少数。继2014年恒大跨界进入矿泉水、粮油、乳业三大“大消费”产业后，2015年绿地宣布做“全球商品直采中心”将与阿里巴巴联手布局建立进口商品直销业务为代表的“大消费”领域。2月份，绿地在美国、澳大利亚、英国、韩国的四大海外商品直采中心正式揭牌成立，位于上海徐汇滨江和中山公园核心商圈的绿地精品进口旗舰超市G-Super同时实现形象揭幕，标志绿地集团的“大消费“战略取得突破性进展。下一步，绿地计划在上海其他地区及杭州、宁波、苏州、南京、北京等全国城市陆续打造20-30家精品超市，2018年将发展至50家以上。
我们认为，龙头房企跨界进入“大消费”领域，主要出于：1)在全民聚焦食品与健康、生活理念升级的背景下，房企跨界“大消费”，受众面大、市场空间广阔，从民生工程到提高生活质量，“大消费”每条业务线都覆盖了大基数的人口，譬如恒大进入大农业、绿地布局进口商品等都是顺应当前消费需求与消费能力，大型房企跨界转型重要战略思维。2)“大消费”领域产业众多，一个房企可实现多维度覆盖，有助于房企在跨界领域树立强势品牌，如同时进入粮油、乳业产业，如果恒大成功跨界，在农副类“大消费”中，将扩大恒大品牌影响力，对比现阶段缺乏响亮的民族品牌，其中蕴含巨大商机，是增加企业竞争力、抢占新兴市场的重要一步。
3、大文化：三湘收购观印象，苏宁环球收购韩国3D动漫公司
2015年，有钱任性的房企土豪，开始发力“高、大、上”的大文化产业。6月5日，停盘数月的三湘股份发布公告，表示正在筹划收购观印象艺术发展有限公司100%股权。6月16日，苏宁环球宣布收购韩国动漫公司RedRover20.17%的股份，成为第一大股东。
不难发现，三湘股份和苏宁环球要收购的公司在大文化产业中都属于高端领域。具体而言：1)三湘股份拟收购的观印象艺术公司形式新颖，客户定位高端。观印象主营业务涵盖旅游文化演艺中的山水实景演出和情境体验剧等业务类型，是目前国内最知名、最成功的旅游演出创作和版权运营机构之一。公司前身是由王潮歌，樊跃，张艺谋三位中国一流导演发起的北京印象文化艺术中心。目前成功打造了“印象”品牌，并推出了“印象系列”实景演出以及“又见”品牌《又见平遥》情境体验剧，参与创作纽约大都会歌剧院歌剧《秦始皇》、北京奥运会开闭幕式、上海世博会、威尼斯建筑双年展等。在艺术上，“印象系列”开创了全新的“实景演出”形式，她将真山、真水、真生活、真情感渲染、升华，将视觉纳入审美的境界，转化为艺术。在商业上，“印象系列”开创了一套极具中国特色的文化产业模式。对中国独具的因素的巧妙利用，使得“印象”产品得以突破音乐剧、舞台剧的“同一团队-各地巡演”的传统模式，具备规模扩张的巨大潜力。“印象”系列品牌延伸能力强，可以实现跨区域、跨行业、跨产业链条等多种形式的品牌延伸，能够提供更为广阔的商业机会。演出品牌塑造地方品牌。本次交易，三湘股份主要通过发行股份及支付现金，收购观印象100%股权，目前已进入尽职调查工作阶段。
2)苏宁环球收购的韩国动漫公司RedRover以3D高科技制作为主业， 市场潜力巨大。资料显示，韩国RedRover成立于2004年6月，是一家以3D技术为基础，经营全球动漫、3D/4D软硬件等事业领域的全球内容企业，也是韩国唯一一家动漫上市公司。近年来RedRover佳作不断，最知名的是《抢劫坚果店》动漫电影，票房位列当年北美动画票房排行榜第六位。《抢劫坚果店2》及其电视系列剧正在制作当中，预计将在明年上映。《抢劫坚果店3》也已在制作过程中。本次交易，苏宁环球动用资金逾2.54亿元，收购完成后，将占RedRover20.17%股份，成为后者第一大股东。
我们认为，三湘股份和苏宁环球选择进军的“大文化”领域，精挑细选，内含两大特质：1)产品富有竞争力，不容易被其它企业复制。比如观印象，其表现形式、内容和管理团队三位一体，很难被模仿；又如RedRover，以3D技术为基础开发产品，在国内具有相当的竞争力。2)市场需求强烈，发展空间巨大。随着人均收入稳步提高，国内居民消费存在高端化趋势，尤其是精神层面和娱乐体验领域的文化消费，只要踩准点，基本不愁卖。这两个标准也是其它房企进军“大文化”领域需要重点考虑的。
三、路径模式：房企不走寻常路，重组、兼并、分拆成未来趋势
白银时代，市场生态加速变异，房地产行业的发展路径模式开始嬗变，众房企加快收购、兼并重组和分拆。如果说，2014年这还只是零星案例的话，2015年上半年已渐成潮流，成为行业发展的一大看点。
1、央企重组：中建系尘埃落定，招商系扬帆起航，保利系积极酝酿
2015年3月，历时近20个月的中建系房地产业务整合终于结束。4月份，招商系地产板块无先例重组启动。而在此前，市场就有传言，保利系的地产整合也在积极酝酿。至此，除了华润系和中粮系，央企房企全面进入资源重组时代。
下面，我们对已经完成重组的中建系做一个总结，对正在或将要整合的招商系、保利系，也做一下合理的预判。
(1)中建系重组过程漫长，人事调整和资产托管助力整合
【事件回顾】2013年8月，中海地产发布公告，宣布中建地产并入中海地产，拟将中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产，拉开了中建系地产整合大幕。2015年3月，中海地产发布公告，将收购中建股份全资附属公司的目标集团。至此历时近20个月的中建系地产业务整合终于结束。
【经验借鉴】为了有效整合，尽快磨合，中建系进行了多次人事调整，中海地产还对中建股份旗下地产业务进行了长达一年多的托管，这些都是整合的过渡手段，以保证重组后能够尽快达到最佳整合效果。并且为使在监管层面的审批以及后面的交割也能够更为快捷，目标资产已经经过一系列的交易操作，转移到了海外公司天宇投资(中海地产控股母公司中国海外的全资附属公司)，使得与上市公司的交易只是看起来相对简单的股权债权交易。
【成效评价】中建地产是中国最大的房地产综合业务集团和中国最大的国际承建商，稳居全球住宅建筑商首位。此次合并操作将中建地产房地产开发业务整合到中海地产业务中。合并后，原专注于商业和高端住宅开发的中海地产，今后将融入中建地产的中端住宅和保障房等业务，业态发展上形成强大的合力。另外，在并购中建地产后，中海地产将得到大量的土地储备资源。作为中国房地产市场盈利能力最强的企业，中海地产的发展基础愈发坚固。一个更为强大的千亿级地产航母——中海地产再度成功启航。
(2)招商系无先例重组引遐想，蛇口工业区公司已经完成改制
【事件进度】2015年4月3日，招商地产发布公告，宣布无先例重组。6月23日，蛇口工业区公司整体改制成蛇口工业区控股公司，掀开了招商局集团地产业务整合大幕的一角。接下来，蛇口工业区控股公司以何种方式上市，成为此次招商系地产板块整合的关键。
【方案猜想】我们猜测，此次无先例重组，重点是推进蛇口工业区控股公司整体或局部上市，不排除招商局集团范围内地产资源整体大重构的可能性。如果是整体上市，主要有两种模式：
一种是上市公司收购控股大股东资产模式。即上市公司原有资产基本不变，通过反向收购大股东的主业资产来实现母公司的主业资产整体上市，但副业资产仍留在上市公司之外,母公司仍然存在。
一种是上市公司吸收合并控股母公司模式。即上市公司原有的资产不变，通过反向吸收合并母公司；母公司借壳整体上市后，不复存在。
如果是局部上市，很可能采取“母公司孵化”，即当项目处于投入或不成熟阶段、不能产生利润的时候，由集团层面持有操作，一旦成熟便注入上市公司。
【成效预判】通过此次无先例重组，上市平台招商地产规模实力将指数级放大。具体而言：1)土地储备激增，成为一线优质土地储备最多的房企；2)住宅扩张提速，2017年就有望突破千亿；3)净资产激增，招商地产市值将超龙头万科；4)吞并蛇口工业区后，产业地产实力大增。(注：对于招商系整合的动因、可能的操作方案以及重组后的成效意义解读，敬请关注我们即将发布的研究报告《招商系地产板块重组研判》。)
(3)保利系重组旨在消除同业竞争，两地上市和主次之分成整合难点
【整合动因】同样是大型央企的保利集团，旗下同样有着两个主要的房地产平台——保利地产、保利置业，多年来两家企业实力不断扩大，但由于两兄弟之间的业务划分不明显，致使发展上出现诸多竞争态势。尽管集团包括两家公司都有意识到这样问题的存在，也做出了相应的规定，但是依然难改同业竞争的格局。就长远发展而言，重组合并对两家企业来说都是利大于弊。
【方案猜想】保利系的业务整合相对简单，关键在于谁来主导：1)以保利地产为主进行合并。2)以保利置业为主进行整合。3)有保利集团出面整合保利地产和保利置业，保留香港和内地2个上市平台。显然，第三方案最优：既避免了保利地产和保利置业的主次划分，用可以享有“A+H”双平台的融资优势。
【成效预判】保利地产与保利置业如果成功整合，将给地产业务长远发展带来诸多利好：1)业务规模更上一层楼，1+1>2；2)破除竞争壁垒，集团资源布局均衡；3)布局和产品将双双升级；4)改善财务结构，回归央企水平；5)顺应央企重组大势，有利企业走出去。
【难度预判】虽然保利系整合有诸多好处，也势在必行，却也面临着诸多挑战：一是两家上市公司分别在内地和香港两地上市，合并操作更加复杂和漫长；二是虽实际控制人均为保利集团，但却存在复杂的利益关系和人事调整难题；三是若在行业调整期整合，面临负面性放大的风险。
2、分拆上市：万科、中海意图拆分物业管理上市，做大市值
继2014年6月花样年拆分物业管理公司彩生活在香港上市后，今年以来，已有万科、中海地产、三盛等房企表达了分拆物业管理上市的愿景。5月18日，中海地产发布公告，正在考虑将物业管理业务分拆及以介绍方式在联交所上市，迈出实质性步伐。
万科表示期望通过拆分物业管理等业务板块上市，推动市值增长，以实现万亿市值目标。截至目前，万科物业管理集团已成立独立事业部，并拟定了发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市，并已开始以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务。
2015年5月16日，南京金隅紫京府和万科物业正式签约，万科物业输出人员、体系和整个管控标准，南京万科物业会派驻人员接管项目，全权操盘。
6月5日，万科物业与佰嘉置业共同出资成立誉鹰佰嘉物业管理公司。誉鹰佰嘉作为万科物业成员企业，将依据万科物业服务标准、导入万科物业领先业界的“睿服务”体系，为佰嘉地产社区业主提供社区服务。按照郁亮的设想，未来万科物业上市的市值会超过现在万科市值。那么问题来了，目前万科物业年营收只有20亿元，不到万科总营收的2%，凭什么能做到几千亿市值？
万科之所以对物业管理拆分上市后的市值信心满满，源于其拥有比彩生活更“轻”的“睿服务”扩张模式。从运营模式看，万科“睿服务”体系包括：基于移动互联网的物业服务定制系统“睿平台”，以及“服务中心”和“管理中心”，还有万科的业主手机端应用“住这儿”，员工手机端应用“助这儿”，以及EBA远程设备监控与运营系统、线上管控的“战图”系统、客户管理全息视图系统等。万科“睿服务”的输出实质上是采用了轻资产模式，只输出品牌、技术和标准，不输出人员，也不自行招聘人员。合作物业公司将它现有的项目委托给万科物业的管理中心管理，合同对价部分的收益归合作物业公司，合同对价外的收益或亏损归管理中心。这样的运营模式和拓展手段与彩生活起家时相似，但比彩生活更“轻“。
从扩张模式看，万科“睿服务”输出的是“服务体系“，即与社区的物业管理公司而非社区本身签约，推广面向的是“物业管理公司”。相比之下，彩生活推广面向的是”业主“，管理面积主要有两大来源，一种是直接与社区签订服务合约，另一种则是通过并购中小物业管理公司管理旗下已经签约的社区。若将两者进行比较，彩生活的优势在于扩张更为直接，劣势则在于并购成本将吞噬利润；万科的优势在于更轻风险更小、扩张更快，劣势是“二级分包”模式利润空间相对较小。截至2014年底，万科物业服务合同管理面积1亿平方米。如果以彩生活为对标，万科物业的管理面积还需扩张30倍以上，拆分上市才有可能突破千亿市值。
3、收购兼并：保利、恒大、彩生活收购同业推动扩张，华业跨界并购深化多元化
2015年上半年，收购作为一种高效的资产兼并方式，已成为房企谋求扩张转型的“新常态”。2月1日，融创中国用23.75亿元收购佳兆业上海赢湾、诚湾、荣湾和青湾4个项目。2月12日，彩生活3.3亿元收购开元国际100%权益。5月4日，华业地产发布重大资产收购报告书，拟以支付现金21.5亿元收购捷尔医疗100%股权。5月28日，恒大以31亿元的代价拿下了武汉三江航天房地产开发有限公司67%的股份。6月2日，恒大又以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份。6月9日，保利地产发布公告，拟以0.25港元/股的价格，现金认购上置集团新发行的股份，股份认购完成后，保利地产将成为上置集团持股30%以上的单一最大股东。
我们认为，房企热衷并购，主要出于3个目的：
(1)以更低的代价收购优质资产
白银时代，强者恒强，弱者逐渐被边缘化。很多中小房企在新一轮的行情回暖中，销售并没有改善，在巨大的资金压力下，不得不折价变卖资产。最典型的是上置集团，保利地产以0.25港元/股价格抄底收购，这一价格较上置集团公告前一日0.87港元的收盘价，折让幅度高达七成。对于保利地产而言，这次以“废品价”收购了拥有300万平米土地储备的上置集团，不仅可以在上海拿到不少优质土地储备，还可以获得一个香港上市公司的壳，日后更便于海外融资，可谓一箭双雕。中渝置地也因为近年销售业绩每况愈下，被迫以55亿元底价出售重庆中渝集团92%的股份(注：中渝集团拥有总建筑面积约342万平方米的已竣工物业及发展中物业，其中包含233万平方米的土地储备)。收购完成后，恒大在渝北区除了原有的恒大照母山项目，将新增渝北新牌坊核心区中渝梧桐郡、中渝香奈公馆、中渝山顶道国宾城、中渝广场、中渝爱都会、中渝山顶道壹号、中渝都汇首站、中渝山顶道8号，以及沙坪坝区的中渝春华秋实等多个楼盘项目。类似的交易，对被收购企业而言是一种解脱，对于收购企业来说却是一次高速扩张的良机。
(2)以更快的速度推动规模扩张
通过收购行业其他房企所持成熟资源，企业能够短时间内扩大经营资源，使得规模扩张变得更加“短、平、快”。典型如2月12日彩生活收购开元国际，扩充高端物业管理业务。最值得注意的是，彩生活以大约3倍资产净值的价格收购开元国际。彩生活的高溢价收购行为，源于两块价值评估：一为开元国际的独立价值。彩生活看中的是开元国际的经营管理思路、品牌价值和发展前景，这些对彩生活未来发展中高端社区物业管理能提供资源辅助；二为两家合二为一的协同效应。对于目标布局社区020的彩生活来说，用户数量为关键的资源，通过收购同为物管公司的开元国际便能快速提高市场份额。收购完成后，彩生活的社区O2O中将增加三四十万的家庭，约一百多万用户。可以看到：自2014年6月上市以来，彩生活频频进行物管公司的收购。彩生活2014年的新增服务面积中有60%是通过收购获得，40%是新承接面积，并且预计2015年的收购规模和比例也会与14年接近。在物管行业中新增小区服务面积主要通过公开投标和公司收购两种途径。在行业经营欠佳的情况下，在这两种方式中，公司收购的成本往往较低，因此像彩生活这种以收购的方式扩张社区服务布局的效率较高。对于收购对象和区域选择方面，彩生活有明确的规划：其一，目标公司在当地具有一定的行业优势，且具备较为优良的住宅社区和管理团队资质。其二，基于战略发展的考量，加深在一线城市与龙头企业合作，扩张增值服务。
(3)以更直接的方式介入多元化领域
白银时代，房企为寻求新的利润增长点，纷纷多元化突围。此时，跨界并购逐渐成为房企介入多元化的一种常用手段。尤其是发展与房地产相关的多元化领域，房企通过并购一个成熟的企业获得进入跨界行业的端口，不仅获得优质的资源，还将获得行业协同效应。典型如5月4日华业地产收购重庆捷尔，拓展医疗产业。对华业地产而言，此次收购带来以下好处：
1)以更直接的方式介入医疗行业。按照公司计划，3~5年内，将致力于打造健康管理集团，进军上下游全产业链。而捷尔医疗是一家以医药商业、医疗服务及投资为主的综合型医疗企业，在器械设备销售代理、医疗项目的投资管理等方面具备一定的资质和经验，加上优质的线下资源，这些优势资源对于华业逐步实现健康医疗产业的布局起到积极推动作用。收购后，华业将以捷尔旗下的重医三院为平台，打造全方位产业链的医疗医药产业集群。
2)让医疗产业与养老产业产生强的协同作用。华业地产从2013年开始涉足养老产业，设立专门运营管理养老托老所的公司。公司开发的首个托老项目即是位于北京的百万大盘华业东方玫瑰的A8和B6号楼，不仅提供文娱、就餐等功能设施，还为区内老人提供日间照料服务。从行业相关性来看，养老产业对于医疗服务方面有着高度需求，因此华业引入医疗资源有助其发展养老项目。华业地产作为养老地产的先锋企业，先有地产业务开路，后有多元拓展的医疗产业助推，无疑更有利于竞争力提升和稳健发展。
四、合作方式：企业抱团取暖，傍上互联网、资本大鳄
2015年上半年，房企与其他企业的合作力度加大。在“白银时代”，市场变得更为稳定和理性，房企的追求不再是标准化和快速周转，而是将目光放得更为长远。因此，房企的合作方式也逐渐多元，从单一项目营销合作转型为企业间的长期战略合作；合作对象主要分为三类。
1、房企合作：共同拿地开发，抱团取暖
尽管第一季度严峻的市场情况使得房企间的竞争逐渐激烈，但大家都已意识到合作才能降低资金压力和市场风险，无论是龙头房企，还是中小房企都在寻找合适的合作对象。
取长补短，分工开发项目。万科与万达宣布将在多个板块合作，核心内容是共同拿地，万科负责住宅部分，万达负责商业部分。作为住宅和商业的规模龙头，合作能够发挥各自优势，叠加品牌效应，尤其能增加对招挂复合地块的竞争力。
介于这万科和万达的品牌定位中低端，在城市布局上也并非完全重合，合作对于其他房企的影响有限。但对于行业来说，这样的合作能带来一定启示，布局接近且特色显著的房企间结盟将产生巨大的想象空间。
合作拿地，减轻资金压力。房企共同拿地虽已不是新鲜事，但今年这些“联合体”变得更为固定，如朗诗、金地，首创、华润、首开、旭辉、招商等，均更青睐使用联合拿地的方式。
这些房企的共性在于：主要定位一线城市，尤其是北京和上海，土地总价高；规模以中型居多，对扩张仍有一定的需求；发展稳定，负债水平较低。对于这些房企来说，若想要在一线城市“单打独斗”，资金层面上将很难与龙头抗衡。合作能够避免在竞拍时的恶性竞争，减轻项目销售时的压力。若能固定结盟对象，磨合并积累经验，长期优势将更明显。
2、跨界合作：联手其他行业大鳄，拓展业务产业链
房企跨界主要选择的是互联网企业和保险企业。与其他行业的龙头合作，一方面能够相互借势，有助品牌和宣传，而这样的手段在去年就曾盛行一时；另一方面，则是房企在今年大多已确立了多元化转型的目标，通过合作能够增加客户资源，并在房地产下游的服务方面有所开拓。
拥抱互联网企业，寻找社区O2O新模式。和去年万科淘宝、万达百度等的营销合作不同，房企今年与互联网企业的合作从“虚无“的概念，变得更为实际。
除了从硬件使用入手外，合作也提供了后期在社区服务方面的可能，如：360和华远地产召开战略发布会，双方推动安全智能家居在社区广泛应用，着力打造安全智慧社区与家庭安全体系；方兴地产与腾讯共同探索“智慧家”，将主要在“2+X”即硬实力+软实力+云服务的三大方面全面发力，从工程阶段就开始植入智慧技术；正荣联合小米宣布试点全方位智能家居样板房，正荣提供楼盘户型产品，小米提供小米路由器为核心的智能设备；奥园与腾讯旗下腾讯地图、财付通及大粤网签订合作协议，合作打造基于移动互联网的智慧生活服务O2O平台“智爱生活”平台，打造实景O2O商业经营模式，开展关于社区服务支付合作，融入腾讯智慧城市生活服务生态圈等。
从合作内容来看，主要能为房地产行业的转型和创新带来两大方向：
产品智能化和差异化。在中国，科技包括绿色地产等的发展并不成熟，但在互联网+技术的发展，以及国家政策鼓励下，将成为一种趋势。与互联网企业合作创新，打造出的产品差异化明显，相比竞品，对特殊群体的吸引力更强。随着行业的集中度提升，中型房企的品牌和产品特点极有可能决定了其在下一轮竞争中是否被淘汰。
社区增值服务的价值挖掘。自彩生活上市以来，越来越多的房企关注到了社区O2O，而今年更是有万科、中海等房企提出了要分拆物业上市。互联网企业能为房企带来平台搭建优势，导入线上客流，共同探索新模式的建立和可能性。
与险资牵手，试水医疗及养老地产。险资的优势在于资金成本低，以及大量对细分领域如养老、汽车等有需求的客户。而房企的开发经验和成本控制能力，则能将与这些闲置资金融合，打造出符合需求的产品。
恒大于中国人民保险签署战略合作协议，双方基于各自的行业优势与资源，将在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资等方面开展多层次战略合作，携手实现共赢发展。民营医疗是国家政策大力支持的产业，恒大与医疗机构的合作如果能落地，有望通过医疗产业提高整个项目的实力，带动整个区域的发展，进而促进产品销售；旗下其他项目中的社区医疗、养老等发展也有一定想象空间。
滨江与平安不动产签订《战略合作备忘录》，对双方均认可的潜在地产项目进行开发经营，共同开发、共同获益，并希望以此为契机建立双方战略合作伙伴关系，双方至2016 年年末的战略合作规模预计至少为100 亿元。双方合作目的主要是代建，平安的资金将帮助滨江进军上海以及开拓海外市场。同时，滨江在养老地产、探索互联网+等方面也将得到险资的帮助。
3、股权合作：引入战略投资者，股权结合关系紧密
多家房企引入了战略投资者，成为其主要股东之一。这些房企普遍并不缺乏资金，引入股东的主要目的还是希望能够利益结合更紧密、风险共担，让股东愿意更无保留地提供自有资源，有助企业发展。而对于战略投资者来说，合作的前提是对这家房企，乃至房地产行业未来发展的看好。
阳光城向中民投非公开发行股份289,203,085股，占发行后总股本的18.27%，募集资金总额为人民币45亿元。定增后，资本大鳄中民投成为阳光城的单一最大股东，阳光集团仍为阳光城的控股股东。中民投以战略投资者身份参与，锁定36个月。中民投在金融和资本界的实力众所周知，定增能为阳光城未来的融资规模和渠道打开更为广阔的空间，同时，阳光城将加大与金融机构的战略合作力度，继续实现创新融资，广泛建立资金池，密切关注基金投资机会
碧桂园引入中国平安人寿保险股份有限公司股权投资,碧桂园将以2.816港元每股的价格向中国平安人寿发售2236200000新股份，约占发行后公司总股份数的9.9%，募得资金约62.95亿港元，同时中国平安成为碧桂园第二大股东。碧桂园表示，与中国平安将开展紧密战略合作，全面推进以中国城镇化和社区需求为基础，覆盖客户全生命周期的资源整合平台。此次战略合作也将有助于优化碧桂园股东结构，进一步拓宽融资渠道。将加强与中国平安之间的不动产投资合作，共同寻找新项目并研究合作模式。
方兴地产配股43.5亿港元，引入多家战略投资者，包括新华保保险、新加坡GIC、美国华平投资和新鸿基郭炳湘。其中，新华保险成为方兴地产第二大股东，持股9.5%，新加坡GIC成为方兴地产第三大股东，持股6.5%。方兴表示，险资企业资金量较大、收益率要求较低、期限要求较长，刚好与方兴的业务模式契合，特别是方兴有很大一块商业地产业务，契合点很多，新华保险此次入股不是单纯的财务投资，而是有更多战略构想，包括养老地产业务合作。
总体而言，我们认为，理性的房地产市场将成未来的常态，本轮转型也起到了“洗牌”作用。缺乏模式创新及核心优势的房企，竞争力将逐步减弱，不利于长期生存和发展，乃至有被并购的可能。对于房地产行业来说，变革的背后是优胜略汰的市场规律，这一趋势将在2015年下半年继续加剧显现，助推房企的运营能力加强，以及产品附加值的提升。
（完）