【研究札记】聚焦房企财务指标(22期)

丁祖昱：三四线市场到底怎么了？

易居企业集团  CEO

三四线城市在当前的市场、政策环境下，是否还会走出量价齐升的独立行情？

今年以来，在一线和二线纷纷偃旗息鼓，市场“量跌价平”的状况下，三四线异军突起，呈现明显“量价齐升”走势，撑起了中国房地产的大半边天。 实际上，这一轮三四线城市的启动从去年二季度便出现端倪，环一线城市率先启动，市场快速上升。而去年四季度调控之后，其他的环强二线城市开始启动，譬如句容、镇江。 此后，今年以来大多数的三四线城市全面启动，一改过去几年的颓势，原先市场供大于求、房价长期低迷、库存高企的情况，仿佛在“一夜之间就消失了”。换之以抢购热销、土地价格飞涨等，尤其是原来对这些地方不待见的房企，如今也一窝蜂的进入到市场当中，在三四线城市土地上拍出天价，反过来，这些高地价又推动住宅价格的攀升。 

目前三四线火热的情况，我认为是多方面原因所造成。 第一，一二线房地产的财富效应。过去两年热点城市房价快速攀升，形成巨大财富效应之后，反过来让投资人觉得三四线城市是尚未被发掘的“金矿”； 第二，价差因素。环一线和强二线的自住型的购房者被高企的房价倒逼，成为周边三四线城市刚需的购买群体； 第三，近年三四线城市快速发展。无论是产业导入还是城市面貌，都发生较大转变，虽然短时间内大家对这样一种改善还比较麻木，但突然之间这么大的转变，也蕴含着房产的升值的预期； 第四，媒体宣传起到推波助澜的效果。 

我对接下去三四线城市的整体判断非常谨慎。除环一线和强二线的三四线城市外，其他三四线城市中近一年房价的攀升，实际需要三至五年的时间来慢慢消化和夯实。也许，三四线城市变盘、调整即将到来！