【年报点评24】招商蛇口：发挥央企优势寻求突破

克而瑞研究中心  朱一鸣、马娟

2015年招商蛇口吸收招商地产重组上市后，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块，依托“前港-中区-后城”独特的发展经营模式2017年迎来规模和盈利双增长，兑现上市提出的“千亿规模、百亿利润”的目标。

2017年招商蛇口销售1127.79亿元，同比增长52.54%，新增土地建面1023.56万平方米，同比上升45.8%，新增权益建面593.78万平方米，同比增加37.8%。2017年，招商蛇口充分利用央企资源优势，落地昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目，18年初实现了对东风、浙江润和地产项目的收购，并成立专门的并购小组以及央企资源整合小组，加强国企合作背景下的并购，加强土地储备。

规模扩张后，2017年招商蛇口营收规模和利润大幅上升，归母净利润达122.2亿元；毛利率和净利率仍保持较高水平，分别为37.7%和19.9%。净负债率上升至59.7%，融资成本4.8%，融资成本优势显著。此外，招商蛇口发挥央企优势，积极加强一二线重点城市长租公寓布局，目前已达60万平方米。

2017年，招商蛇口布局内地近50个城市以及香港、新西兰等地约200个在售项目，实现销售金额1127.79亿元，同比增长52.54%，销售面积570.01万平方米，同比增长20.98%，首次跻身千亿阵营。销售规模的增长主要由于其充裕的货量、产品去化率和整体销售均价的提升，以及丰富细分的产品线。2017年，招商蛇口住宅、商务公寓产品去化率分别达64.3%和75.7%，同比分别增加6.5个和45.5个百分点，去化改善明显。招商蛇口布局多以一线和热点二线城市为主，2017年销售均价达19785元/平方米，较2016年上涨26%。

从销售区域来看，华东和深圳区域贡献较大，其余区域贡献相对均衡。作为深圳起家的房企，深圳地区一直是招商蛇口布局的核心区域，2017年深圳销售贡献达22%，区域贡献率排名第二，其中深圳招商中环项目更是年销售近百亿，业绩亮眼。近几年招商蛇口加大华东区域市场布局，2017年在原有布局基础上新进入南通、昆山、嘉兴、无锡等城市，华东区域销售贡献不断提升，2017年销售贡献达30%，占据首位。

招商蛇口提出2018年销售目标1500元，同比增长33%，从其拥有的可售资源来看，要实现这一目标难度不大。2018年招商蛇口可售资源预计达2650亿元，年内新增货值2090亿元，去化率57%即可达到1500亿元销售目标。其中，华东和深圳地区仍是其区域布局重点，货值占比分别达38%和21%。考虑到城市布局及市场情况，招商蛇口2018年可售货源推出主要集中在2018年第二、三、四季度，分别占比达28%、28%和31%。

招商蛇口2017年在一线、核心二线及周边重要城市收获84个项目，新增土地建面1023.56万平方米，同比上升45.8%，新增权益建面593.78万平方米，同比增加37.8%。2015年招商蛇口吸收招商地产后企业重组，拿地较少，新增土地有所下滑。此后，招商蛇口开拓多元化拿地方式，积极补仓，加大土储，其中合作拿地和收并购成为其主要拿地路径。2017年，新增的84个项目中，合作拿地和收购项目占比个数分别占70%和10%，合计占比达八成。2017年，招商蛇口落地昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目，18年初实现了对东风、浙江润和地产项目的收购，并成立专门的并购小组以及央企资源整合小组，加强国企合作背景下的并购，预计2018年兼并购占比将上升至20%。

从城市结构来看，2017年招商蛇口新增土储依旧专注于在一二线热点城市，二者权益地价占比分别为18%和79%，三线城市占比仅为3%。其中，年内新增土储中70%的项目位于京津冀、长三角和珠三角三大都市圈。招商蛇口2017年总土储达2300万平方米，其核心区域深圳土储占比最高，达31%，华中区域占比24%，位列第二。长三角、珠三角、京津冀三大都市圈在总土储中占比依旧较高，合计占比近60%，其中，珠三角占比达38%。2018年计划实现新开工面积1,066万平米、竣工面积 593万平米。

未来这些土储将为招商蛇口发展打下良好基础，但与其他千亿房企相比，招商蛇口总体布局相对集中竞争激烈的一二线城市，受市场波动影响较大，总土储2300万方，也略显薄弱。2018年2月春节期间三四线返乡置业需求旺盛，一二线城市销售市场大幅下滑，招商蛇口2月销售金额仅为72.43亿元，环比下降38.4%，同比下降17.8%。

2017年招商蛇口跻身千亿阵营的同时，营收规模和利润大幅上升。2017年实现营业收入754.55亿元，同比增加18.7%。其中，作为企业主要收入来源的社区开发与运营板块营业收入稳步上涨，2017年达690.46亿元，同比增加23.0%，占比高达91.5%；园区开发与运营板块由于受2016年同期出售零散物业的影响，营业收入同比下滑18%至58.14亿元。就区域分布来看，华东区域、深圳区域、华中区域收入占比较高，分别为33.2%，19.8%和19.3%。其中，由于武汉公园 1872、西安依云曲江、成都大魔方等大额项目的结转，招商蛇口2017年华东区域和华中区域的收入规模大幅上升，同比分别增加98.3%和71.0%。

2017年招商蛇口完成“千亿规模，百亿利润”目标，盈利水平再上新台阶，实现净利润达150.1亿元，归母净利润达122.2亿元，较2016年分别增长23.5%和27.6%。2017年招商蛇口利润率仍保持较高水平，毛利率和净利率分别为37.7%和19.9%，较2016年分别增加3.1个百分点和0.8个百分点。

净负债率大幅上升至59.7%，融资成本4.8%，维持较低水平。由于规模扩张，2017年招商蛇口负债率大幅上升至59.7%，较2016年增长40.0个百分点，但仍处于行业合理水平。2017招商蛇口不断拓展多渠道融资，完成50亿元中期票据的注册和发行，150亿元公司债发行额度并完成首期24亿发行等，融资结构和成本大大优化。在行业融资成本不断走高的情况，招商蛇口2017年平均融资成本4.8%，较2016年小幅上升0.3个百分点，处在行业较低水平，融资成本优势显著。现金短债比和长短期债务比呈下降趋势，2017年分别为1.49和2.21。