【研究札记】大周期、大循环，房企城市布局再思考（第28期）

　　// 丁祖昱(易居企业集团CEO)  

　　“基于房地产行业内外部变动，房地产企业已经出现新一轮战略性竞争格局与态势”。

　　年初的时候，房企都做好了非常坏的准备和打算，没想到春节之后市场迅速出现了“回暖”迹象。部分城市出现热销项目，部分项目再度“万人抢房”。一二线城市土地市场也迅速升温，地块溢价快速上扬。

　　但从整个行业来看，一二月房地产销售面积增速回落到了-3.5%左右，这项指标已掉到0以下，调整并没有完成(2011、2012年下滑极限都在-15%，2014年在-10%)，数据尚未见底，还会进一步下调。另按照以往经验判断，一二线城市调整周期一般是1-2年，三四线、四五线会更长，从去年9月到现在只有6个月左右，时间周期也未达到。因此，现在的“回暖”只是局部现象，料二三季度市场还会有反复。但全年市场分化的格局基本可以确定，今年一二线城市会有反弹而三四线将持续调整。

　　从政策来看，今年“两会”当中对于房地产描述都非常精炼。我判断“房住不炒、因城施策、平稳发展”依然是今年调控的主基调。

　　企业投资上，2018年下半年，从规模房企开始，投资就偏向保守，整体的拿地规模出现较大的下调。在投资布局上房企也出现明显变化，万科等龙头房企以积极的态度率先出动，以中梁为代表不少想要优化土储架构的企业也抢占先机，纷纷在二线城市有所落子。

　　房企投资回归一二线，与其防守心态、防波动不无干系。当下，“因城施政、分类调控”突出，不同城市之间的市场分化继续再加剧，在三四线棚改热度衰退、需求被透支的情况下，企业投资出现了全局性的攻防转换趋势亦在情理之中。特别是最近都在维“稳”的大基调下，政策又出现了短时间的真空，如何在未来房地产行业中走得更好、更稳健，城市布局和拿地策略是否合理是极其重要的一环。