【年报点评13】雅居乐：1100万方的大湾区土储将助企业发展

克而瑞研究中心  沈晓玲、徐建楠

在刚刚过去的2017年，雅居乐交出了令人满意的答卷，销售金额高达897.1亿元，同比增长70%，完美超过其17年650亿销售目标，销售增幅更是创历年新高，销售面积约为735.7万平方米，同比增长39%。显然在行业集中度不断加剧的当下，规模化已然成为房企发展的重中之重，各房企也都拼尽全力力争上游，因此雅居乐也打算遵循市场规则，乘胜追击，为其定下18年冲击1100亿的销售目标。

2017年实现销售金额人民币约897.1亿元，同比上升70%；销售面积约735.7万平方米，同比上升39%；完美超过去年销售目标，完成率达到150%。不过值得一提的是，为适应市场发展，雅居乐为自己制定了1100亿的销售目标，从其销售目标的数据来看，雅居乐制定的销售目标较为理智，仅需今年实现23%的增长额度即可达到，预计公司能在2018年顺利完成销售目标。

2017年雅居乐华南地区表现依然突出，共销售350.0亿，占企业全年销售金额的四成之多，海南及云南区域共销售200.0亿，其中17年雅居乐清水湾销售约178.9亿，位居CRIC发布的《2017年度房企项目销售排行榜TOP100》第一名，业绩贡献度高达20%，此外，雅居乐于17年成功回购海南清水湾项目余下30%的权益，因此该项目日后的所有收益也将全部归入其囊中，目前在海南实施“一增一降”的市场政策下，雅居乐作为海南区域的大地主先发优势依旧明显，17年共在海南取得98.6亿的货量，预计去化压力不大。

在冲刺千亿销售规模的目标下，17年雅居乐在拿地上更加积极，拿地规模创四年新高。2017年，雅居乐共购入39幅土地， 新增土地储备总建面964.4万平方米，为去年全年拿地总量的4倍，其中新增土地权益建筑面积746.0万平方米；新增土地储备权益总价为346.0亿元，约为去年全年的2倍。

雅居乐新增土地储备上各大区域均有布局，但主要以华南区域为主。2017，雅居乐新增土地储备占比最高的为华南区域，占比达47%。此外，在占比前三的三大区域中，均以重点城市为主进行集中布局，如在华南区域主要以中山为主进行布局，占比为36%；在华东主要以常州为主进行布局，占比达11%。 

截至2017年，雅居乐土地储备总建面为3410万平方米，近三年土储总量变化不大，基本持平，目前土地储备可供3-4年的需求，土地储备量相对来说较为充足。其中值得一提的是其在粤港澳大湾区共有土储超1100万平方米，占总体土地储备的32.5%，该区域近年来较受政府关注，具有较高的发展潜力。

营业收入逐年增加，毛利、净利均有增长。2017年，雅居乐营业收入为516.07亿元，同比增长10.6%。营业收入上升是由于整体物业销售表现理想，其中来自物业发展的收入有492亿元，同比增长10%，同时由于营业收入增速高于营业成本近20个百分点，致使2017年雅居乐的毛利润和净利润均有大幅增长，其中毛利同比增长67.3%，净利润同比增长122.3%，其中值得一提的是，2017年雅居乐的毛利率已超过40%，为近5年最高，在行业里同样处于较高水平。

在资本运营方面，公司财务风险控制情况较好。2017年，雅居乐净负债率继续上升，达到71%，较2016年高出22个百分点，显示出公司财务杠杆有所加大。虽然净负债率有所增长，但仍在安全值范围内。截止17年，雅居乐手持现金301.2亿，现金短债比为0.9，企业现金与短债基本相当。此外，长短期债务比为1.3，负债结构健康。总的来看，雅居乐净负债率虽然上升，但处于可控水平，这些也为其之后的稳步发展奠定了基础。

17年年内，雅居乐开始积极实行「1+N」多元化发展，除巩固其固有物业的发展业务外，也开始积极推动其他业务的发展，如环保业务、建设业务、物业管理业务，来达到企业长远发展的目标，其中物业管理方面和建设方面的进展和计划表现积极。

物业方面，雅居乐在物业管理板块投入颇多，于今年2月雅生活成功独立上市，17年雅居乐物管为集团营收贡献了12.90亿元，较16年同比增长20.7%。同时物业管理的面积达到7834万平方米，较16年的5756万平方米上涨36%，17年年内，雅生活完成收购绿地控股集团股份有限公司旗下一家全资子公司，并成功引入绿地集团作为战略股东。按双方协议，雅生活将每年获受绿地集团提供至少1,000万平方米的建筑面积作物业管理服务，为期5年，由此也可以看出，雅生活的物业管理面积可在3年内轻松上亿方。

建设方面，雅居乐于 17年共覆盖了全国16个省34个市，承接的工程超过200项，为适应市场的变化，18年雅居乐将更加专业化的进行基建和管理，将原有的业务板块整合成4大专业领域板块，或4大专业公司，第一个是在建筑装修家具方面，第二项房地产的代建方面，第三个是装配式的建材和贸易方面，第四个是园林绿化方面。代建方面：雅居乐会尽量的拓展政府的代建工程，EPC工程总承包和三个P的投资，以此来探索轻资产业务模式。装配方面：集团将通过合作，加快建厂和形成区域性的战略布局。园林绿化及建筑装饰家具方面：依托雅居乐原有品牌，加大外部业务拓展力度。