【年报点评18】中国恒大：从规模第一到利润之王的蜕变

克而瑞研究中心  朱一鸣、马娟

2017年，在“规模+效益型”战略和”三低一高”模式转变下，恒大转型效果显著，规模和效益齐头并进，再创佳绩。中国恒大2017年实现合约销售金额约5009.6亿元，完成全年销售目标的111.3%。全年新增土地建面1.26亿平方米，总土地储备达3.12亿平方米，土地原值高达5336亿元，土储丰富、货值充裕。营业收入3110.2亿元，同比大幅上涨47.1%，位列行业首位；总资产达17618亿，同比增长超3成，继续领跑所有房企。核心净利润更是超越原来利润之王中海地产，大幅上升，突破400亿元大关，实现规模和效益的双丰收。

业绩发布会上，许家印正式宣布“新恒大”，提出总资产3万亿、销售规模8000亿、利税1500亿、负债率下降到同行中低水平和进入世界100强等五个方面制定新的发展计划。未来恒大规模将保持适度规模增长，更加注重有质量提升，深入推进多元化产业现有业务发展。

2017年中国恒大销售规模保持适度增长，实现合约销售金额5009.6亿元，完成全年销售目标的111.3%，销售面积达5029.9万平方米，同比增幅分别达34.2%和12.6%，位列2017年销售榜榜单三甲，刷新恒大有史以来最高销售记录。销售规模的增长主要得益于恒大不断提升产品附加值，庞大的在售项目资源和可售货源及扎实的销售策略等。

中国恒大2017年在降负债的同时，适度增加土地储备，可售货源充裕。2017年新增226个项目，土地储备建面1.26亿平方米，同比上涨22.8%，土地原值达2374亿元，项目主要分布于上海、深圳、长沙、南京等一二线及三线城市。其中，一二线城市新增项目原值占比达58%，恒大全国化市场布局战略中，一二线城市仍是其坚守的核心区域。

尽管恒大2017年提出审慎拿地，但依托之前强大的土地基础，2017年恒大总土地储备再创新高，充分做到“手有余粮，心中不慌”，为其未来的稳步扩张奠定了坚实的基础。截至2017年底，恒大总土地储备建筑面积达3.12亿平方米，成为首家土地储备超过3亿平方米的房企，项目个数达766个，分布于全国288个城市，土地原值达5336亿元，世邦魏理仕评对此估值达10386亿元。其中一二线城市土地原值占比高达69%。此外，未纳入土地储备的旧改等项目，2017年已付款项757亿元，总规划建筑面积5394万平方米（其中深圳的41个项目，规划建筑面积达2371万平方米）。

国内一二线土地市场竞争加剧，房企拿地成本持续高升的情况下，恒大依托自身优势，通过收并购、旧改、合作开发等多元化拿地方式，收获大量优质且低成本的项目资源。2017新增项目中，并购项目建面占比达57%，全年平均楼板价1889元/平方米，一二线城市拿地成本2513元/平方米，三线城市拿地成本1414元/平方米，处于行业较低水平，成本优势相当突出。

2017年恒大营业规模和利润大幅上张，表现突出。恒大2017年营业收入3110.2亿元，同比大幅上涨47.1%，位列行业首位。年底总资产达17618亿，同比增长超3成，继续领跑所有房企，较上市前2008年总资产增长近62倍。

由于2017年恒大交付面积较2016年增长29.0%，物业的平均售价增加15.0%，但物业的平均成本仅增加2.3%，恒大毛利润1122.6亿元，同比大幅上涨88.9%，年均复合增长率高达42%，成为龙头房企中毛利润规模最大、增速最快的企业。毛利率高达36.1%，同比增加8个百分点，处于行业上游位置。

恒大2017年净利润370.5亿，同比增110.3%；净利率11.9%，同比上升3.6个百分点。核心净利润大幅上升95%至405.1亿元，5年平均复合增长率达41%，超越原来利润之王中海地产，成为新的利润之王。恒大2017年核心净利润率达13.0%，较2016年上升3.2个百分点。另外，得益于2017年交付物业增加、毛利率上升及有效销售、管理成本的控制等，恒大归母净利润上升至243.7亿元，同比增长逾370%。

2017年恒大通过还清1129亿永续债、引入1300亿战投、增加盈利能力、控制费用等多种手段积极降低负债，截至2017年底企业净资产达2422亿元。在金融紧控，房企融资难度加大的情况下，恒大仍旧依托自身优势保持较低融资成本，借贷利率稳步下降，2017年平均借贷利率下降至8.09%，创5年来最低水平。

恒大另外，2017年恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式等一系列成本监控措施使得销售费用率、财务费用率、管理费用率、三费比率得到有效控制。其中，2017年恒大三费比率下降2.4个百分点至7.5%，销售费用率和财务费用率分别下降至3.4%和1.6%，同比分别减少0.9和1.4个百分点。

在市场竞争愈发激烈情况下，地产开发企业纷纷开拓多元化战略，作为其中的佼佼者，恒大凭借龙头房企积累的资源优势提前布精准局，多维度发展，并在2017年完成房地产+服务的转型。近年来恒大多元化产发展表现亮眼，尤其是在旅游和健康产业迎来新的突破。

恒大2017年将服务触点聚焦消费集中的儿童和老年人，两大拳头产品童世界和养生谷依托错位发展、高标准打造的思路，既满足国人快速增长的“消费升级”需求，又能凭借产品优势迅速打开市场，为恒大发展注入新的活力。除了养生谷外，恒大还同通过与专业机构跨界合作，深入健康产业布局。2018年2月28日，恒大健康集团与美国布莱根和妇女医院共建的“博鳌恒大国际医院”正式开业。

2017年业绩发布会管理层正式提出“新恒大”蓝图：到2020年底，实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业；并提出将积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游和健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局，将为“新恒大”的长远发展增添更大动力。

新战略型下，恒大正不断巩固现有优势，保持规模稳步增长的同时，更着眼于追求效益提升，持续高质量增长。尽管规模上恒大或许不是行业第一，但良好的盈利指标和强大的规模优势都将会使得恒大成为名副其实的“利润之王”，发展越发稳健。