【年报点评19】中海地产：“颜时代”的保守与渐变

【年报系列点评之十九】

2018年中海销售目标稳中有进，同比增长25%达到2900亿港币。在商业领域也制定了租金收入三年港币50亿，六年100亿的目标。此外养老、教育、物流等等领域，都可见中海积极布局的身影。

克而瑞研究中心  房玲、易天宇

随着颜建国的上任，中海于各个方面似乎都迎来了新的变化。销售目标上稳中求进，2018年目标港币2900亿元，同比增长25%。2017年拿地积极，2018年继续保持激进的拿地态度，计划新拿地权益投资额达港元1350亿元，同比增长22%。在商业方面更是定下了三年港币50亿，六年100亿的目标。此外多元化业务方面，中海将长租公寓、教育、养老、物流等都纳入到了其未来的发展规划中。

2017年中海地产（含联营合营公司）共实现合同销售金额为港币2321亿元，同比增长10%；合约销售面积1446万平方米，同比上涨11%；其中内地销售为港币2201亿元，占比95%。从历年来看，中海地产的销售规模增长都较为缓慢，前4年的复合增长率仅约为14%，落后于同等规模的房企，这可能跟过去几年中海的整合变化较多所致。

2018年中海稳中求进，销售目标为2900亿港币，较2017年增长25%。主要是2017年以来中海加大了拿地和开发力度，2017年新开工面积1954万平米，同比增长183%。2018年可售货值达港币5550亿，平均去化率达到52.5%就能完成目标，相比于2016年62%的去化率，预期较低，这可能也与中海的推货主要集中在2018年下半年有关。但总体而言，相对于同等规模其他企业而言，中海的目标仍相对保守。2018年保利目标4000亿，而中海计划2020年实现4000亿港元的销售目标。若按照目前的增长速度，中海地产的行业地位继续下滑。

随着一系列整合尘埃落定，2017年中海地产在公开土地市场上也变得更加积极。2017年中海地产（不包括中海宏洋）在内地和香港32个城市，共新增拿地建筑面积为1741万平方米，总计拿地总价为人民币1245亿元。此外中海宏洋新增建筑面积为251万平方米，拿地总价为人民币94亿元。2018年中海将继续保持积极的拿地态度，计划新拿地权益投资额港元1350亿元，同比增长22%。2018年前2月，中海地产（含中海宏洋）已新增建筑面积487万平方米，拿地总价达到了321亿元。

2017年中海地产（含中海宏洋）加大了合作拿地的比例，86幅地块中有20幅是合作的，权益建筑面积占比86%，而2016年除中信收购外无其他合作拿地。但跟其他企业对比来看，中海的合作比例依旧不高。目前房企之间的合纵连横越来越多，很多企业借助合作推动规模发展，而中海的发展则一直比较保守。

值得注意的是，中海2017年以来拿地力度加大，其拿地均价也有了大幅的升高。2017年中海的拿地均价为6723元/平米，同比上升64%。均价的升高也为企业带来了新的风险，如近两年南京及镇江的9幅地块就因新房限价令、楼市调控等原因，至今无一上市。

从拿地结构来看，2017年中海地产（不包括中海宏洋）主要于中西部的二线城市拿地较多，其中成都、西安是拿地最多的两个城市，成都的新增拿地达到了243万平方米，占到了新增拿地总额的14%；西安的新增拿地达到了188万平方米，占到了新增拿地总额的11%。

截止2017年底，中海地产的土地储备达到了6375万平米，同比增长12%；而中海宏洋的土地储备为1903万平米，同比增长7%。中海目前已拥有总土地储备8278万平方米，可供企业未来3到4年持续增长的需要。

2017年中海地产的盈利水平再上一个台阶，毛利率达到了32.94%，较2016年增长了5.12个百分点；净利率达到了25.38%，较2016年增长了1.98个百分点，核心净利润率为19.55%，同比上升了4.19个百分点。之所以中海地产利润率较高，一方面是因为其在项目选择上更为注重利润空间，此外中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务，从而能够更好地控制成本。2017年中海的三费费用较往年也有所缩减，三费费用率仅为4.33%，相比2016年的5.25%下降了0.92个百分点。利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率，得以让中海的盈利水平维持在较高水平。

中海财务结构稳健，持有现金充足，杠杆利用率略显不足。2017年中海拥有流动资金达1041亿港币，现金短债比达4.86。2017年中海地产的净负债率为27%，相比2016年增长了20个百分点，主要是因为2017年中海加大了拿地和开发力度。但整体来看，27%的净负债率与同行业房企相比依旧显得过于保守，未来依旧具有加强杠杆的空间。

中海综合借贷成本也维持在较低水平，且呈现出逐年降低地趋势。2017年底中海地产的加权平均融资成本仅为4.27%，相比2016年底的4.76%继续下降了0.49个百分点，处于行业极低水平。

2017年中海地产共实现租金收入港币29.4亿元，同比增长13%，其中投资物业实现租金收入港币24.5亿元，同比增长了15%；酒店及其他商业物业收入为港币4.9亿元，同比增长了7%。截至目前，中海地产共拥有38栋写字楼、12家购物中心以及11家酒店，持有商业面积共366万平方米。

除此之外，目前中海地产正在开发和待开发的商业地产面积达到了553万平方米，其中包括31栋写字楼、12个购物中心、14家酒店以及12家公寓。随着商业规模的不断拓展，2020年中海将商业收入目标定在了50亿港币，2023年100亿港币。

除了传统商业，长租公寓等创新业务也将为中海地产未来发展的一个重要方向。2017年中海成了长租公寓的建设与运营组织，预计未来每年将至少有3到5千间长租公寓投入运营。此外2018年中海的创新业务还将继续覆盖到K12学校、幼儿园、课外学堂、户外营地、健康生活馆、日间照料中心、养老公寓、护理院、物流产业园等等，这些项目将于2018年及未来数年内投入运营，从而为企业创造新的利润增长点。

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