【年报点评21】佳兆业：充裕的大湾区土储利好规模增长

克而瑞研究中心  沈晓玲、郭浩轩、袁千惠

佳兆业业务重回轨道，三年来首次扭亏为盈。2017年佳兆业合约销售447亿，同比涨幅达到50%。财务杠杠偏高，但现金基本能覆盖短期借款，暂无偿债压力。重点布局大湾区核心城市，新增拿地面积同比上涨117%，继续推进旧改项目，土地储备足够未来五年发展。多元化发展优化产业结构，未来产生战略协同效应。

2017年，佳兆业实现合约销售金额447亿元，同比增长49.8%；销售面积278.6万方，同比上涨23%。2017年签约均价超16000元/平米，同比增长22%。销售金额和均价上涨主要得益于大湾区核心城市的售价较高。

在销售目标上，公司提出2018年销售目标700亿，增长率在56%以上。公司全年将备货1270亿元。按照2018年700亿销售目标，全年去化率只要保持2017年的55%便可完成，考虑到佳兆业土地储备布局均在热点区域，今年业绩或将超目标完成。

重点布局四大城市圈，继续深耕大湾区核心城市。2017年，四大城市圈实现合约销售金额447亿元。其中，环渤海、大湾区和中西部销售额增长明显，分别较上年增长118%、84%和52%。相反，长三角销售额出现下滑的情况，同比下跌7%。另外，凭借佳兆业于粤港澳大湾区的广泛布局，让大湾区以110亿的销售业绩，56%的贡献率成为四大区域之首。

2017年佳兆业在拿地上较为积极，拿地规模远超往年。2017年，佳兆业通过招拍挂、合作开发及收购方式新增25个土地项目，新增土地金额135亿，同比增加70%；新增土地总建筑面积356万平方米，同比增加119%。截至2017年底，佳兆业的总土地储备面积为2200万平方米，当中有58%土地储备位于大湾区内，大湾区土地储备近1300万平方米。整体来看，土地储备总建筑面积近几年没有明显增长，但按照佳兆业2017年销售均价每平方米16048元人民币推算，总货值达3530亿元，目前企业的土地储备充足，足够应付未来3-5年的发展所需。

此外，佳兆业现在拥有旧改项目储备占地面积约2400万平方米，代表未来企业在旧改项目转化为可供开发的建设用地具有较强的优势，而且当中不少旧改项目位于深圳、广州等核心城市。另外，按照2.5容积率测算，旧改土地未来可供的总建筑面积达到6000万平方米，可见佳兆业在土地储备方面足以支撑未来的拓展。

佳兆业布局继续聚焦大湾区，围绕核心城市进行布局。从区域分布来看，截止2017年底，佳兆业主要在大湾区和中西部区域拿地，占比分别达到66%和25%，占总体新增土地的90%。从大湾区的城市布局来看，大湾区重点7大城市，目前已经布局5个城市，继续深耕大湾区。另外，在其他区域，佳兆业也有扩大布局的姿势，17年企业首次进入浙江绍兴、嘉兴及河南郑州等地区。

营业收入大幅增加同时，毛利率和净利率等盈利指标持续增长。2017年，佳兆业营业收入为327.8亿，同比增长约85%。营业收入上升是由于物业销售表现优秀，带动整体收入上涨。17年销售收入为312亿，同比增幅达到86.4%，而净利润为30亿，成功扭亏为盈。另外，收入上升带动毛利率和净利率增长，其中毛利率由2015年的3.1%升至2017年的27.3%，三年增幅达到24.2%。毛利率大幅上升主要源于已落成及交付的物业售价普遍较高。

在面对融资成本普遍上涨的情况，佳兆业的借贷利率继续降低。佳兆业17年平均借贷利率为8%，同比下降0.7个百分点。佳兆业平均借款利率连续四年下降，相比14年平均借款利率的10.1%下降了2.1个百分点。这主要得益于近年海外债的发行、融资渠道有所扩大。虽然佳兆业借贷利率一直下降，在利息控制方面有待提升。

佳兆业的短期债务占比增长，但短期内基本无偿债压力。虽然企业的财务杠杆偏高，但从企业的债务结构来看，截止17年底佳兆业现金短债比为0.9，现在手持现金199亿，基本覆盖短期债务。且从长短债务比来看，佳兆业长短债务比为4.01，债务结构控制良好。

佳兆业继续发展多元化产业，在科技产业，健康医疗等国家政策支持的产业均有布局。2017年，佳兆业成功收购佳兆业健康集团控股有限公司（前称美加医学），并进入南太地产有限公司、广东明家联合移动科技股份有限公司及振兴生化股份有限公司等四家上市公司。

收购可以分为两部份，第一部份主要布局科技产业和健康领域。南太地产在深圳拥有三块工业用地，未来将开发为科技创新园区，能为佳兆业在科技产业以及产业小镇建设上提供低成本土地。另外，佳兆业健康集团和振兴生化让佳兆业正式踏足健康医疗领域，而且未来小镇建设方面能产生协同效应。

另一部份围绕产业小镇未来建设为主。佳兆业初步构想「科技智慧小镇」、「健康桃源小镇」、「文体活力小镇」及「旅游度假小镇」四大特色小镇产品线。收购科技、医学和生物制药公司为未来打造科技小镇和健康小镇的奠定基础，这次多元化布局优化了佳兆业的资产结构，提升了综合运营能力和抗风险能力，同时结合特色小镇的业务模式，实现与房地产主业的战略协同。